Einen Wechsel in der Mieterschaft nutzen viele Vermieter*innen dazu, den Mietzins zu erhöhen. Mit der Anfechtung des Anfangsmietzinses können Mieter*innen sich dagegen wehren.
Ruth Hasenböhler ist erleichtert. Auf den letzten Drücker hat sie eine neue Bleibe gefunden: eine 3-Zimmer-Wohnung in einem älteren Mehrfamilienhaus in der Stadt Luzern. Nahezu perfekt, wäre da nicht diese horrende Miete von 2500 Franken im Monat. «Das ist die reinste Abzocke», denkt sich Hasenböhler. Doch da ihre alte Wohnung gekündigt wurde und heutzutage auch in Luzern Wohnungsnot herrscht, blieb ihr nichts anderes übrig, als diesem Mietzins zähneknirschend zuzustimmen. Zusammen mit dem Mietvertrag händigte ihr der Vermieter das amtliche Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses aus. Dazu sind Vermieter*innen von Wohnräumen seit dem 1. November 2021 auch im Kanton Luzern verpflichtet. Dem Formular entnimmt Hasenböhler, dass ihr Vormieter nur 1500 Franken Miete bezahlte. Wieso sie nun für exakt dieselbe Wohnung zwei Drittel mehr hinblättern soll, ist Hasenböhler ein Rätsel. Im Formular unter der Rubrik «Klare Begründung der (eventuellen Erhöhung) des Anfangsmietzinses» steht nur «Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit».
Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen
Beim Abschluss eines Mietvertrags ist der Mietzins grundsätzlich Verhandlungssache. Da wir alle wohnen müssen, Wohnungen aber knapp sind, sind Vermieter*innen am längeren Hebel. Um das Gleichgewicht der Kräfte einigermassen wieder herzustellen, hat der Gesetzgeber gewisse Regeln zur Mietzinsgestaltung und zur Durchsetzung des Schutzes vor missbräuchlichen Mietzinsen geschaffen (Art. 269–270e OR und Art. 10–20 VMWG). Mieter*innen müssen sich aber darüber im Klaren sein, dass dieser Schutz nur wirksam wird, wenn sie ihn auch in Anspruch nehmen und den Mietzins von Behörden und Gerichten auf seine Missbräuchlichkeit hin überprüfen lassen. Unternehmen sie nichts, sind selbst missbräuchliche Mietzinse verbindlich.
Aktiv werden – Anfangsmiete anfechten
Hasenböhler muss also selber aktiv werden. Gemäss Artikel 270 kann sie den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme des Mietobjekts bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. Weil eine Anfechtung des vertraglich vereinbarten Anfangsmietzinses trotz unterschriebenem Mietvertrag im Prinzip den Grundsatz der Vertragstreue verletzt – ein Argument, das die Vermieterlobby gebetsmühlenartig zu wiederholen pflegt –, ist die Anfechtung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Damit die kantonale Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht sich der Sache überhaupt annimmt, muss eine der folgenden drei Voraussetzungen vorliegen: Die Mieterschaft war entweder aufgrund einer persönlichen oder familiären Notlage einerseits oder aufgrund der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Wohnungsknappheit) anderseits zum Abschluss des Mietvertrages gezwungen, oder aber der Anfangsmietzins wurde gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht. Als «persönliche Notlage» gelten eine Scheidung oder Trennung, Nachwuchs, Veränderungen des Arbeitsorts oder eine bereits ausgesprochene oder drohende Kündigung des bisherigen Mietverhältnisses. Wohnungsknappheit liegt vor, wenn die Leerstandsziffer weniger als 1,5 Prozent des lokalen Gesamtwohnungsbestands beträgt. Ist in einem Kanton die Verwendung des amtlich genehmigten Formulars für die Mitteilung des Anfangsmietzinses vorgeschrieben, ist in der Regel ohne Weiteres von einer Wohnungsknappheit auszugehen. Derzeit gilt das Formular-Obligatorium in den Kantonen Basel-Stadt, Zürich, Zug, Genf, Waadt, Neuenburg und seit kurzem auch in Luzern. Als «erheblich» schliesslich gilt in der Praxis eine Erhöhung um mindestens 10 Prozent.
Frist nicht verpassen!
Hasenböhlers Vermieter hat den Mietzins um satte zwei Drittel erhöht, zudem herrscht in Luzern Wohnungsknappheit. Folglich hat Hasenböhler gleich doppelt Grund, die Anfangsmiete anzufechten. Was sie allerdings beachten muss, ist die 30-tägige Frist für die Anfechtung. Diese beginnt grundsätzlich mit der Übernahme der Wohnung zu laufen, wobei mit «Übernahme» die Übernahme der Schlüssel gemeint ist. Da im Kanton Luzern jedoch die Formularpflicht gilt, beginnt die Anfechtungsfrist erst am Tag nachdem der Vermieter ihr das Formular ausgehändigt hat. Hätte der Vermieter dies unterlassen oder enthält das ausgehändigte Formular falsche Angaben wie einen falschen Vormietzins, wäre sie nicht an die 30-tägige Frist gebunden. Der Mietzins gilt in einem solchen Fall als nicht gültig vereinbart und die Mieterschaft kann auch später noch beantragen, dass die Schlichtungsbehörde oder das Gericht ihn im Zuge der sogenannten richterlichen Lückenfüllung festlegt. Achtung: Die Berechnung von Fristen ist fehleranfällig und kann leicht ins Auge gehen. Hasenböhler sollte mit der Anfechtung deshalb nicht bis zum letzten Tag der Frist zuwarten. Ist die Frist verpasst, so gilt der im Mietvertrag festgesetzte Mietzins als akzeptiert.
Wann ist ein Mietzins missbräuchlich?
Wenn eine der Voraussetzungen von Art. 270 OR erfüllt ist, heisst das aber noch nicht, dass der Anfangsmietzins missbräuchlich ist. Als missbräuchlich gilt ein Mietzins erst, wenn die Vermieterschaft einen übersetzten Ertrag damit erzielt oder die Wohnung teurer ist als andere vergleichbare Wohnungen im Quartier (Orts- und Quartierüblichkeit). Überprüft wird dies von der Schlichtungsbehörde im Schlichtungsverfahren oder später von einem Gericht. Als oberstes Prinzip des Mietrechts gilt, dass der Ertrag aus einem Mietobjekt nicht übersetzt sein darf. Selbst wenn sich der Mietzins also im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit bewegt, können Neumieter*innen geltend machen, die Vermieterschaft erziele einen zu hohen Ertrag. Gehört die Liegenschaft schon lange derselben Eigentümerschaft, ist es aber oft schwierig, eine Ertragsberechnung vorzunehmen. In solchen Fällen müssen sich Neumieter*innen mit einer Beurteilung der Orts- und Quartierüblichkeit begnügen.
Früher reichte ein Aufschlag von 10 Prozent
Will die Mieterschaft einen Anfangsmietzins anfechten, ist sie es, die die Missbräuchlichkeit beweisen muss. Nun ist dies für Mietende ohne die nötigen Unterlagen nahezu unmöglich. Sie können aber beantragen, dass die Vermieterschaft die erforderlichen Dokumente für eine Ertragsberechnung vorlegt. Der Beweis des orts- und quartierüblichen Mietzinsniveaus ist ebenfalls schwierig. Dazu müssen mindestens fünf vergleichbare Mietobjekte gefunden werden, die sich bezüglich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem betroffenen Objekt vergleichen lassen. Das Bundesgericht hatte die Beweispflicht der Mietenden bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses in einem älteren Urteil aus dem Jahr 2012 gelockert. Damals galt: Erhöht die Vermieterschaft den Mietzins bei einem Wechsel trotz rückläufigem Referenzzinssatz und rückläufiger Teuerung um mehr als 10 Prozent, besteht die Vermutung, dass der Anfangsmietzins missbräuchlich ist. Es war sodann an der Vermieterschaft zu belegen, dass der Mietzins dem orts- und quartierüblichen Niveau entsprach. Gelang ihr dies nicht, senkte das Gericht den Mietzins auf das zulässige Mass.
Beweislast-Pingpong
In einem neuen Entscheid hat das Bundesgericht diese Beweisregel wieder zugunsten der Vermieterschaft geändert. Nach neuster Rechtsprechung greift die Vermutung, dass der Mietzins missbräuchlich ist, erst bei «einer massiven Mietzinserhöhung von deutlich über 10 Prozent, die sich nicht durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes bzw. der schweizerischen Konsumentenpreise erklären lässt». Leider schweigt sich das Bundesgericht darüber aus, wo genau diese «beweisrechtliche» Erheblichkeitsschranke liegt. Gemäss verschiedenen Mietrechtler*innen dürfte sie bei einer Erhöhung des Mietzinses von 13 bis 18 Prozent liegen. Als weitere Neuerung kommt hinzu, dass die Vermieterschaft die Missbrauchsvermutung durch einen erleichterten Gegenbeweis widerlegen kann. Die Vermieterschaft muss den Beweis nicht mehr mit fünf Vergleichsobjekten erbringen, sondern es genügen Indizien dafür. Dazu gehören gemäss Bundesgericht ein langes Vormietverhältnis, nicht amtliche respektive nicht allen Anforderungen entsprechende Statistiken, nicht allzu streng beurteilte Vergleichsobjekte und allenfalls Privatgutachten. Gelingt es der Vermieterschaft so, beim Gericht Zweifel am vermuteten Missbrauch zu wecken, geht der Ball wieder an die Mieterschaft zurück. Sie muss dann beweisen, dass der angefochtene Mietzins nicht den orts- und quartierüblichen Verhältnissen entspricht, indem sie fünf Vergleichsobjekte präsentiert.
Chancen stehen weiterhin gut
Trotz dieser neuen Rechtsprechung ist es für Vermieter*innen glücklicherweise immer noch schwierig, eine massive Mietzinserhöhung vor Gericht durchzubringen. Hasenböhlers Chancen stehen deshalb gut. Ihre Miete wurde um 66,66 Prozent erhöht, deshalb ist ihr Mietzins vermutlich missbräuchlich. Nun liegt es am Vermieter, bei der Schlichtungsbehörde Zweifel an dieser Vermutung zu wecken. Daran wird er sich – trotz den lascheren Anforderungen an die Beweismittel – wahrscheinlich die Zähne ausbeissen. Die Anfechtung des Anfangsmietzinses hat offensichtlich einige Tücken. Am besten lässt sich Ruth Hasenböhler deshalb vom Mieterinnen- und Mieterverband beraten.
Text: Fabian Gloor