Indexmietverträge richten sich nach dem Landesindex für Konsumentenpreise. Viele Mieter*innen mit indexierten Verträgen sind deshalb jetzt von Mietzinserhöhungen betroffen.
Bis 2022 war es in der Regel kein schlechtes Geschäft, einen Mietvertrag mit Indexmiete abzuschliessen: Die Inflation war minimal und man hatte keine namhaften Mietzinserhöhungen zu befürchten. Ausserdem war man für mindestens fünf Jahre vor einer Kündigung geschützt. Mit dieser Sicherheit ist es nun aber vorbei, die aktuellen Umstände können Mietende in eine Abwärtsspirale stürzen. Hält die gegenwärtige Inflation von 3 Prozent pro Jahr an, müssen sie bei einer Mietdauer von fünf Jahren – dem gesetzlichen Minimum bei der Indexmiete – und bei vier Indexierungen (eine alle 12 Monate) eine Erhöhung von mehr als 12,5 % hinnehmen. Wird der Mietvertrag um fünf Jahre verlängert, führt dies automatisch zu einer Weiterführung der Indexierung über die gesamte Mietdauer.
In seiner aktuellen Rechtsprechung lehnt es das Bundesgericht ab, dass die Mietenden am Ende einer Indexierungsperiode überprüfen lassen können, ob ihre Miete durch die Anpassungen nicht missbräuchlich geworden ist. So sind diese dazu verdammt, immer mehr zu zahlen, ohne die Miete anfechten zu können. Hinzu kommt, dass sich die Mietenden gegenwärtig mit einem schwindelerregenden Anstieg der Nebenkosten (Heizung/ Warmwasser) konfrontiert sehen.
Die Indexmiete (Art. 269b OR)
Bei der Indexmiete richtet sich der Nettomietzins nur nach dem Landesindex der Konsumentenpreise (Indexklausel). Veränderungen des Referenzzinssatzes und/oder der allgemeinen Betriebs- und Unterhaltskosten wirken sich nicht auf den Mietzins aus. Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise dürfen aber zu 100 Prozent auf den Mietzins überwälzt werden. Eine Mietzinsanpassung wird im prozentualen Verhältnis zwischen dem bisherigen und dem neuen Index berechnet, nach folgender Formel:
(Indexstand neu – Indexstand alt × 100) : Indexstand alt = Veränderung des Mietzinses in %
Die Vereinbarung einer Indexmiete ist nur gültig, wenn der Mietvertrag für eine Dauer von mindestens fünf Jahren abgeschlossen wird. Für die Gültigkeit genügt es, wenn die Vermieterschaft an diese Mindestdauer gebunden ist, Mieter*innen das Mietverhältnis aber früher kündigen können. (fg)
Steigende Mieten, sinkende Einkommen
Während Mieten und Nebenkosten also steigen, ist dies bei den Löhnen oft nicht der Fall. Zwischen 1993 und 2020 sind sie im Durchschnitt um gerade einmal 0,6 % gestiegen, wenn man die Inflation berücksichtigt. In den meisten Wirtschaftssektoren ist der sogenannte Reallohn in den letzten Jahren sogar gesunken.
Im Gegensatz dazu haben Vermieter*innen gemäss einer Studie in den letzten 15 Jahren 78 Milliarden Franken zu viel an Mietzinsen eingestrichen, insbesondere weil sie die Senkung des Referenzzinssatzes nicht weitergegeben haben. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise richtiggehend explodiert.
Angesichts dieser Entwicklungen versuchen die Immobilienkreise uns glaubhaft zu machen, die Indexmieten dienten dazu, unsere Renten zu retten (Indexmieten gibt es in der Tat oft bei Immobilien, die Pensionskassen oder Versicherern gehören). Diese Argumentation ist falsch. Mal abgesehen davon, dass die Immobilienrenditen nicht die einzigen Einnahmen der Kassen sind, können sie die gesetzlich festgelegten Zinsen weitgehend decken. Sie haben eine zusätzliche Gewinnspanne, da sie nicht versteuert werden müssen. Und schliesslich gibt es keine bessere Altersvorsorge als erschwingliche Mieten für alle.
Der Bund muss jetzt etwas gegen missbräuchliche Mieten unternehmen, wie es die Verfassung verlangt. Der Bundesrat muss sofort wieder eine Indexierung zu 80 % der Entwicklung des Konsumentenpreisindexes einführen, wie es bis 1996 der Fall war. Der Mieterinnen- und Mieterverband verlangt zudem, dass die Missbräuchlichkeit der Mieten verhindert wird, indem die Erhöhung der Nebenkosten (Heizung und Warmwasser) und die Anpassung der Mieten an die Teuerung beschränkt werden.
Autor: Christian Dandrès