Die Rechtsberater*innen des Mieterinnen- und Mieterverbands beantworten jährlich Zehntausende von Fragen rund ums Mieten und das Mietrecht – darunter viele, die sich um Mietzinse und Kündigungen drehen. Nur Mieter*innen, die ihre Rechte kennen, können sich auch wehren.
Wie kann ich überprüfen, ob meine Mietzinserhöhung korrekt ist?
Ob eine Mietzinserhöhung aufgrund des Referenzzinssatzes, der Teuerung oder allgemeinen Kostensteigerung betragsmässig gerechtfertigt ist, können Sie mit dem Mietzinsrechner auf www.mieterverband.ch/mietzinsrechner ermitteln. Als Mitglied beim Mieterinnen- und Mieterverband helfen Ihnen unsere Berater*innen. Wenn Sie mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden sind, müssen Sie sie innert 30 Tagen bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten.
Unsere Vermieterschaft hat lediglich drei von zwölf Mietparteien eine Mietzinserhöhung zugestellt. Wir vermuten, nur denjenigen, welche die letztjährigen Mietzinssenkungen jeweils einverlangt haben. Darf die Vermieterschaft die Mietenden in ein und derselben Liegenschaft derart ungleich behandeln?
Ja. Die Vermieterschaft kann frei entscheiden, ob sie mögliche Mietzinsveränderungen auf die Mieter*innen überwälzt oder nicht. Da Mietverhältnisse in Mehrfamilienhäusern in der Regel zu unterschiedlichen Zeitpunkten eingegangen werden, basiert die Berechnung des jeweiligen Mietzinses auf unterschiedlichen Grundlagen wie z. B. unterschiedlichen Referenzzinssätzen und Konsumentenpreisen (Teuerung).
Wie finde ich heraus, welche Nebenkosten die Vermieterschaft abrechnen kann?
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag, denn Nebenkosten sind nur dann geschuldet, wenn diese besonders vereinbart wurden. Was im Mietvertrag nicht ausdrücklich erwähnt wird, ist im Nettomietzins inbegriffen. Der Mietvertrag muss zudem die zu Ihren Lasten gehenden Nebenkostenpositionen genau umschreiben, damit beim Vertragsabschluss klar verständlich ist, welche Kosten zusätzlich zu übernehmen sind. Generelle Formulierungen wie «sämtliche Nebenkosten zulasten der Mieterschaft» oder ein reiner Verweis auf allgemeine Vertragsbestimmungen reichen nicht aus. Auch Sammelbegriffe, wie z. B. «Service-Abo», die nicht nachvollziehen lassen, für welche konkreten Leistungen Zusatzkosten entstehen, genügen den Voraussetzungen der Klarheit und Eindeutigkeit nicht. Diese Kosten dürfen Ihnen nicht in Rechnung gestellt werden.
Wie kann ich mich gegen eine ungerechtfertigte Mietzinserhöhung wehren?
Wenn Sie mit einer Erhöhung nicht einverstanden sind, müssen Sie diese innert 30 Tagen ab Erhalt bei der Schlichtungsbehörde Ihres Wohnbezirks anfechten. Den Brief müssen alle Personen unterzeichnen, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Bei Familienwohnungen müssen beide Ehepartner*innen unterschreiben. Legen Sie dem Brief Kopien des ursprünglichen Mietvertrages und der vergangenen Mietzinsänderungen inkl. der letzten Erhöhung bei. Senden Sie den Brief unbedingt per Einschreiben ab.
Meine Vermieterin hat mich auf dem Kieker, weil ich Einsicht in die Belege für die Nebenkosten verlangt habe. Neulich im Treppenhaus schreit sie: «Pack deine sieben Sachen und verschwinde!». Gilt das als Kündigung?
Eine mündliche Kündigung ist unwirksam, also so, als hätte sie die Vermieterin gar nie ausgesprochen. Die Vermieterin hätte schriftlich und mit einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen müssen. Gegen eine mündliche Kündigung müssen Sie nichts unternehmen.
Mein Vermieter hat mir gekündigt, eingeschrieben und unter Verwendung des amtlichen Formulars. Allerdings enthält die Kündigung keine Begründung.
Eine Kündigung ist auch ohne Begründung gültig. Denn laut Gesetz muss der Vermieter die Kündigung nur begründen, wenn Sie dies verlangen. Sie müssen diese Kündigung, wenn Sie nicht damit einverstanden sind, deshalb auch anfechten, wenn sie nicht begründet ist oder wenn der Vermieter eine Begründung verweigert. Liefert der Vermieter keine Begründung, kann das Ihre Erfolgsaussichten bei der Anfechtung der Kündigung erhöhen. Das Gleiche gilt, wenn sich die angegebene Begründung als falsch oder vorgeschoben erweist. Dann ist die Kündigung nämlich missbräuchlich.
Mein Vermieter hat mir mit einer dreimonatigen Frist auf den 30. September gekündigt. Im Mietvertrag sind nur der 31. März und der 30. November als Kündigungstermine vermerkt.
Ihr Mietvertrag sieht nur zwei Kündigungstermine im Jahr vor. Diese gelten nicht nur für Sie, sondern sind auch für Ihren Vermieter verbindlich. Er kann Ihnen deshalb nicht auf den 30. September kündigen. Eine verfrühte Kündigung ist aber nicht nichtig, sondern wird einfach auf den nächstmöglichen Kündigungstermin wirksam – in Ihrem Fall automatisch auf den 30. November. Dies allerdings nur, wenn Sie die Kündigung nicht anfechten und keine Erstreckung verlangen. Das müssten Sie innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung tun.
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