Zimmer oder Wohnung?
Ich bin Untermieterin eines möblierten Zimmers. Nun hat mir meine Untervermieterin mit einer Frist von zwei Wochen gekündigt. Ist das rechtens?
Es kommt darauf an, ob es sich bei Ihrem Zimmer um ein «möbliertes Zimmer» im rechtlichen Sinn handelt. Tatsächlich beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist bei einem möblierten Zimmer gemäss Art. 266e OR nur zwei Wochen, sofern die Parteien vertraglich keine längere Frist vereinbart haben. Ein Zimmer gilt als möbliert, wenn eine Grundausstattung – bestehend aus einem Bett, einem Tisch, einem Stuhl und einem Schrank – von der Vermieterschaft zur Verfügung gestellt wird. Auch wenn die Mieterschaft neben dem Zimmer Küche und Bad mitbenützen darf, wie das beispielsweise bei Mansardenzimmern oft der Fall ist, ist von einem möblierten Zimmer auszugehen. Um als Wohnung zu gelten, muss ein Zimmer zwingend über eine Küche und ein Bad zur alleinigen Benützung verfügen. Teilen sich mehrere Personen eine Mietwohnung – wie in einer klassischen WG – und benützen Küche, Bad und vielleicht sogar ein Wohnzimmer und einen Balkon gemeinsam, gilt das Mietobjekt ebenfalls als Wohnung. In einem solchen Fall gilt das einzelne Zimmer – ob möbliert oder nicht – wohl eher als Wohnraum. Für die WG wie auch für die Einzimmerwohnung ist die gesetzliche Minimalfrist für Wohnräume massgeblich. Diese beträgt zwingend mindestens drei Monate, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben.
Die Mängelrüge muss klar, präzise und detailliert sein
Letzte Woche bin ich aus meiner Wohnung ausgezogen. Der Vermieter hat kein Rückgabeprotokoll erstellt. Drei Tage nach der Abgabe teilte er mir jedoch per eingeschriebenen Brief mit, ich müsse für eine «Beschädigung am Treppenboden» aufkommen. Seither habe ich nichts mehr von ihm gehört. Aus dieser lapidaren Umschreibung eines angeblichen Schadens werde ich nicht schlau. Muss ich für den Schaden aufkommen?
Damit die Vermieterschaft nach der Rückgabe der Wohnung die Mieterschaft für allfällige Mängel haftbar machen kann, muss sie zwei wichtige Dinge tun: Erstens muss sie den Zustand der Wohnung prüfen und zweitens muss sie der Mieterschaft Meldung erstatten, falls sie dabei Mängel feststellt. Im Fachjargon nennt man diese Meldung «Mängelrüge». Die Praxis stellt an die Mängelrüge strenge Anforderungen: Sie muss klar, präzise und detailliert sein, eine Aufzählung der Mängel enthalten und deutlich zum Ausdruck bringen, dass die Mieterschaft für die angezeigten Mängel haftbar gemacht wird. Zudem muss sie rasch erfolgen, denn die Frist für die Mängelrüge beträgt bei offenen Mängeln – also solchen, die bei sorgfältiger Prüfung leicht entdeckt werden können – nur zwei bis drei Arbeitstage. Ein Rückgabeprotokoll ist eigentlich keine Mängelrüge, es kann aber als solche dienen, wenn es den inhaltlichen Anforderungen genügt und der Mieterschaft ausgehändigt oder umgehend zugestellt wird. Nun zurück zu Ihrem Fall. Obwohl Ihr Vermieter die Wohnung geprüft und den Mangel offenbar sofort gemeldet hat, genügt diese Mängelrüge den strengen formellen Anforderungen nicht. Denn die Mängelposition «Beschädigung am Treppenboden» ist sehr allgemein umschrieben. Worin die Beschädigung konkret besteht, wird durch den Vermieter nicht ausgeführt. Eine verständliche, klare und präzise Formulierung sucht man vergebens. Für Sie als Mieterin ist deshalb nicht klar, für welchen Schaden am Treppenboden Sie konkret haften sollen. Zumindest der genaue Ort des Schadens und dessen Erscheinungsbild hätte Ihr Vermieter genauer beschreiben müssen. Die ungenügende Mängelrüge hat zur Folge, dass Sie nicht für den beschädigten Treppenboden haften müssen, selbst dann nicht, wenn Ihnen auf der Treppe tatsächlich einmal ein Missgeschick passiert sein sollte.