Seit dreissig Jahren miete ich eine Wohnung in Solothurn. Da kein Kündigungstermin im Vertrag erwähnt ist, habe ich die Wohnung unter Einhaltung der vertraglichen dreimonatigen Kündigungsfrist auf den 30. November 2022 gekündigt. Mein Vermieter stellt sich nun auf den Standpunkt, ich könne erst per 31. März 2023 kündigen. Zu Recht?
Der Kündigungstermin bestimmt den Tag, an dem das Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist endet. Laut Artikel 266a OR ist für die Bestimmung des Kündigungstermins zunächst die Vereinbarung im Mietvertrag relevant. Haben die Parteien keinen Kündigungstermin vereinbart, so gilt gemäss Artikel 266c OR der Ortsgebrauch. Ob es ortsübliche Termine gibt respektive wann diese sind, können Sie bei der Schlichtungsbehörde Ihres Wohnorts auf unserer Website abrufen. Nur falls es keinen Ortsgebrauch gibt, ist der Kündigungstermin bei Wohn- und Geschäftsräumen am letzten Tag des Monats am Ende einer dreimonatigen Frist. In Ihrem Mietvertrag haben Sie mit dem Vermieter keine Kündigungstermine vereinbart. Folglich sind die ortsüblichen Termine massgeblich. Dies sind in Solothurn der 31. März und der 30. September. Sie können die Wohnung deshalb tatsächlich frühestens auf den 31. März 2023 ordentlich kündigen. Gemäss Artikel 266a OR wird die Kündigung bei Nichteinhaltung von Kündigungsfrist oder -termin erst auf den nächsten Termin wirksam. Das bedeutet, dass Ihre Kündigung zwar gültig bleibt, aber erst auf den 31. März 2023 wirksam wird. Sie müssen Ihre Kündigung deshalb nicht wiederholen. Schneller aus dem Mietvertrag heraus kommen Sie, indem Sie dem Vermieter eine zahlungsfähige und zumutbare Nachmieterschaft präsentieren, die bereit ist, Ihren Mietvertrag zu übernehmen.
Ich ziehe aus und gebe in ein paar Tagen meine Wohnung ab. Im Antrittsprotokoll habe ich vermerkt, dass der Keller und der Backofen beim Einzug nicht sauber waren. Muss ich jetzt bei der Abgabe diese Einrichtungen geputzt abgeben oder kann ich mir diesen Aufwand sparen?
An sich wäre es logisch, dass Sie den Keller und den Backofen jetzt nicht putzen müssen. Falls es zum Streit darüber kommt, würde die Schlichtungsbehörde das womöglich auch so sehen und eine entsprechende Einigung vorschlagen. Streng rechtlich haben Sie den Anspruch auf eine vollständig gereinigte Wohnung beim Einzug und die Pflicht zum gründlichen Putzen beim Auszug – allerdings gibt es keinen zwingenden Zusammenhang. Lässt die Sauberkeit beim Einzug zu wünschen übrig, handelt es sich um einen Mangel, und Sie können eine Mietzinsreduktion verlangen oder darauf bestehen, dass der Vermieter nochmals putzen lässt. Beim Auszug müssen Sie auf jeden Fall gründlich putzen, ausser der Mietvertrag sieht etwas anderes vor. Idealerweise hätten Sie sich bei Mietbeginn auf dem Antrittsprotokoll bestätigen lassen, dass Sie den Keller und den Backofen beim Auszug nicht reinigen müssen. Dann wäre die Sachlage klar. Wenn sich Ihr Vermieter fair verhält, besteht er nicht darauf, dass Sie diese reinigen. Tut er das dennoch, und liegt Ihr Einzug nicht mehr als fünf Jahre zurück, so können Sie nach wie vor eine Entschädigung dafür verlangen, dass Keller und Backofen bei Mietbeginn nicht sauber waren.