Fan-Jubel: Habe ich Anrecht auf eine Mietzinsreduktion?
Gegenüber meiner Mietwohnung befindet sich eine Gartenwirtschaft. Aktuell werden dort die Spiele der Fussballeuropameisterschaft auf einer Grossleinwand live übertragen. Seitdem bin ich – oft bis tief in die Nacht – penetranten Fan-Gesängen und Torjubel ausgesetzt. Kann ich von meinem Vermieter eine Mietzinsreduktion verlangen?
Tatsächlich ist ein spannender Match eine emotionale und nervenaufreibende Angelegenheit. Die Lieblingsmannschaft wird angefeuert und die einzelnen Aktionen werden lautstark kommentiert. Bei einem Tor erreicht der Lautstärkepegel jeweils seinen Höhepunkt. Dieser Lärm übersteigt, insbesondere während der Nachtruhe, die Grenze des zu tolerierenden Masses. Und mietrechtlich stellen übermässige Lärmimmissionen einen Mangel dar. Da der Lärm der Fussballfans die Tauglichkeit Ihrer Wohnung zwar vermindert, aber nicht erheblich beeinträchtigt, handelt es sich dabei um einen mittleren Mangel. Als Mieterin haben Sie deshalb gemäss Art. 259d Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Wie viel diese Reduktion ausmacht, steht allerdings nicht im Gesetz, sondern ist Ermessensache. Sie muss für die Zeit gewährt werden, in der Sie durch den Lärm beeinträchtigt waren. Wichtig ist, dass die Vermieterschaft von den Lärmstörungen weiss. Sie sollten Ihren Vermieter deshalb sofort über die Lärmstörungen informieren und ihm mitteilen, dass Sie eine angemessene Mietzinsreduktion erwarten. Ein E-Mail genügt oftmals, ein eingeschriebener Brief ist sicherer. Erstellen Sie ausserdem ein Lärmprotokoll. So können Sie im Nachhinein anschaulich darlegen, welchem Trubel Sie während der Spiele ausgesetzt waren.
Mahnung per E-Mail?
Mich traf fast der Schlag, als ich heute den Briefkasten leerte und die Kündigung meiner Wohnung wegen Zahlungsverzugs in den Händen hielt. Nach Überprüfung meiner Zahlungen bewahrheitete sich meine Befürchtung. Tatsächlich hatte ich vergessen die Mai-Miete zu überweisen. Eine Abmahnung seitens der Vermieterin suchte ich
allerdings vergebens. Auf Nachfrage teilte mir diese mit, sie habe mich per Mail über die offenen Mietzinse informiert und mir eine 30-tägige Zahlungsfrist gesetzt – die sei nun abgelaufen. Ist diese Zahlungsverzugskündigung rechtens?
Tatsächlich kann die Vermieterschaft Ihnen ausserordentlich kündigen, wenn Sie den Mietzins nicht rechtzeitig bezahlen. Bleibt der Mietzins aus, muss Ihnen die Vermieterschaft gemäss Art. 257d OR zunächst eine 30-tägige Zahlungsfrist ansetzen und die ausserordentliche Kündigung androhen. Fraglich ist in Ihrem Fall, ob die Mahnung per Mail korrekt war. In einem ähnlich gelagerten Fall hat das Kantonsgericht Graubünden entschieden, dass die Fristansetzung mit Kündigungsandrohung per E-Mail ohne qualifizierte elektronische Signatur den gesetzlichen Formvorschriften von Art. 257d OR nicht genügt. Gemäss dem Artikel muss die Abmahnung nämlich zwingend schriftlich erfolgen. Da die Vermieterin diese Formvorschrift nicht eingehalten hat, bleibt die Fristansetzung wirkungslos und eine darauf gestützt ausgesprochene ausserordentliche Kündigung unwirksam. Bezahlen Sie deshalb umgehend den Mai-Mietzins und fechten Sie die Kündigung innerhalb der 30-tägigen Frist bei der Schlichtungsbehörde an.