Die Vermieterin reagiert nicht
Mein Backofen hat den Geist aufgegeben. Sofort habe ich meine Vermieterin mit eingeschriebenem Brief darüber informiert und sie aufgefordert, ihn zu reparieren. Sie hat bisher nicht reagiert und ich muss seit zwei Monaten auf meine geliebten Tiefkühlpizzas verzichten. Wie weiter?
Ihr Unmut ist nachvollziehbar. Leider gibt es auch in der Gilde der Vermieter*innen schwarze Schafe. Ein defekter Backofen ist ein klassischer Mietmangel. Gemäss Artikel 256 OR ist die Vermieterschaft verpflichtet, Ihnen das Mietobjekt in einem «zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand» zu übergeben und in diesem zu erhalten. Da der Backofen zum Mietobjekt gehört, muss er einwandfrei funktionieren. Um Ihre Vermieterin zum Handeln zu motivieren, rate ich Ihnen, den Mietzins bei der Mietschlichtungsbehörde zu hinterlegen. Vorab sollten Sie unbedingt einige Formalitäten beachten. In einem eingeschriebenen Brief müssen Sie der Vermieterin den Mangel noch einmal melden und Ihr eine angemessene Frist zur Behebung setzen. Im selben Brief müssen Sie die Hinterlegung androhen, sollte der Mangel nicht innerhalb der Frist behoben sein. Bleibt die Vermieterin untätig, können Sie den Mietzins auf ein Sperrkonto bei der Schlichtungsbehörde einzahlen. Machen Sie das unbedingt fristgerecht. Als Nächstes müssen Sie die Vermieterin über die Hinterlegung informieren. Nach der Einzahlung haben Sie 30 Tage Zeit, ein Schlichtungsverfahren einzuleiten. Im Rahmen der Schlichtungsverhandlung gelingt es in der Regel, Vermieter*innen in die Pflicht zu nehmen. Neben dem Recht auf Mängelbehebung haben Sie auch das Recht auf eine angemessene Mietzinsreduktion.
Darf ich die Wohnung meiner Tochter zur Verfügung stellen?
Ich miete seit 2 Jahren eine 2-Zimmer-Wohnung. Meine 19-jährige Tochter hat bisher in einer WG gelebt. Nun beginnt sie mit dem Studium. Deshalb möchte ich ihr meine Wohnung unentgeltlich zur Verfügung stellen und mir eine andere Wohnung suchen. Als meine Vermieterin davon erfuhr, drohte sie mir mit einer ausserordentlichen Kündigung. Sie stellt sich auf den Standpunkt, ich hätte den Mietvertrag verletzt. Zu Recht?
Vermieterschaft und Mieterschaft können vereinbaren, wie das Mietobjekt zu gebrauchen ist. Die Vertragsparteien können also definieren, ob die Räumlichkeiten beispielsweise als Wohnung, Lager, Büro oder Atelier gebraucht werden dürfen. Vertraglich können sogar weitere Modalitäten des Gebrauchs festgelegt werden, etwa dass die Wohnung persönlich bewohnt werden muss. Wurde im Mietvertrag hingegen nichts Derartiges vereinbart, so gilt der «übliche» Gebrauch. Zum üblichen Gebrauch einer Wohnung gehört es, Partner*innen, Kinder oder andere nahestehende Personen wie etwa Freunde bei sich zu beherbergen. Da Ihnen Ihre Tochter nichts für die Wohnung bezahlen muss, ist sie nicht Untermieterin. Entsprechend kommt die Regel, wonach die Vermieterschaft der Untermiete zustimmen muss, hier nicht zum Tragen. Ob es sich um eine unentgeltliche Gebrauchsleihe handelt, welche die Vermieterschaft unter bestimmten Umständen tatsächlich verbieten könnte, spielt im vorliegenden Fall ebenfalls keine Rolle. Denn Sie haben die Wohnung nicht irgendjemandem überlassen, sondern Ihrer Tochter in Ausbildung. Deshalb kommt hier nicht das Mietrecht, sondern das Kindsrecht zur Anwendung. Gemäss Art. 276 ZGB müssen die Eltern für den Unterhalt des Kindes sorgen. Dazu gehören neben den Kosten für Erziehung, Ausbildung und Nahrung auch diejenigen für die Unterkunft. Und zwar auch über den Zeitpunkt der Mündigkeit des Kindes hinaus, sofern dieses noch keine angemessene Ausbildung abgeschlossen hat und es für die Eltern finanziell zumutbar ist. Wenn Sie also Ihrer Tochter Ihre gemietete Wohnung unentgeltlich zur Verfügung stellen, gehört dies zum normalen Gebrauch der Wohnung. Eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags mangels persönlichen Gebrauchs wäre daher unwirksam.