Fabian Gloor beantwortet Ihre Fragen
Bei Mangel Mietzins hinterlegen?
In meiner Wohnung hat der gut 20 Jahre alte Kühlschrank den Geist aufgegeben. Der Vermieter weigert sich jedoch, diesen zu ersetzen. Er wolle nichts mehr in die Wohnung investieren Ich habe gehört, dass man in solchen Fällen den Mietzins hinterlegen kann. Wie muss ich dabei vorgehen?
Ein defekter Kühlschrank ist ein mietrechtlicher Mangel. Weigert sich der Vermieter, einen Mangel zu beheben, dann können Sie gemäss Artikel 259g des Obligationenrechts (OR) als Druckmittel die zukünftig anfallenden Mietzinse amtlich hinterlegen. In diesem Fall entrichten Sie den Mietzins nicht mehr der Vermieterschaft, sondern deponieren ihn auf einem ganz bestimmten, von der zuständigen kantonalen Behörde bezeichneten Konto. Zuerst aber müssen Sie dem Vermieter mit einem eingeschriebenen Brief eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels setzen. Welche Frist als angemessen gilt, hängt von den konkreten Umständen ab. Schwerwiegende Mängel müssen rascher behoben werden als leichte. Zudem muss der Zeitraum ausreichen, um die Arbeiten auszuführen. In Ihrem Fall dürfte eine Frist von zwanzig Tagen sicher angemessen sein. Mit der Aufforderung zur Mängelbehebung müssen Sie dem Vermieter gleichzeitig die Hinterlegung androhen, falls er den Mangel nicht innert der gesetzten Frist behebt. Lässt der Vermieter diese Frist ungenutzt verstreichen, können Sie sich an die Schlichtungsbehörde wenden. Die Schlichtungsbehörde wird Ihnen dann angeben, auf welches Sperrkonto Sie den Mietzins einzahlen können. Mit der Hinterlegung gilt der Mietzins als bezahlt. Wichtig ist, dass Sie möglichst rasch nach der Hinterlegung ein Schlichtungsgesuch einreichen. Im Schlichtungsgesuch können Sie neben der Mängelbehebung gleich auch eine angemessene Mietzinsreduktion fordern. Werden nur die Mietzinse hinterlegt und folgt spätestens innert dreissig Tagen kein weiteres Begehren, überweist die Schlichtungsbehörde die Mietzinse wieder dem Vermieter.
Mietvertrag trotz Verkauf gültig?
Das Haus, in dem ich seit 16 Jahren wohne, wurde verkauft. Mein Mietvertrag lautet aber immer noch auf den alten Eigentümer. Was kann ich tun, damit mir die neue Eigentümerin sobald wie möglich einen neuen Vertrag ausstellt? Dieser vertragslose Zustand ist mir nämlich sehr unangenehm.
Ihre Sorgen sind unbegründet, denn Ihr Zustand ist alles andere als vertragslos! Gemäss Gesetz geht ein Mietvertrag beim Verkauf des Hauses mit allen Rechten und Pflichten auf die neue Eigentümerschaft über. Oft wird in solchen Fällen trotzdem ein neuer Mietvertrag ausgestellt, um Klarheit zu schaffen. Doch Obacht: Wenn Sie jetzt einen neuen Mietvertrag mit dem gleichen Mietzins wie vor 16 Jahren erhalten, handeln Sie sich damit eine versteckte Mietzinserhöhung ein. Denn wenn Sie heute einen Mietvertrag abschliessen, geht man davon aus, dass der Mietzins auf dem gegenwärtigen Referenzzinssatz von 1,75 Prozent beruht und dass somit kein weiterer Senkungsanspruch besteht. Sie haben den Mietvertrag aber vor 16 Jahren abgeschlossen. Ihr Mietzins beruht folglich noch auf dem damaligen Referenzzinssatz von 3,5 Prozent und muss entsprechend gesenkt werden. In Tat und Wahrheit könnten Sie die Senkung zwar auch verlangen, wenn Sie einen neuen Mietvertrag erhalten. Denn es handelt sich ja nur scheinbar um ein neues Mietverhältnis. Ihr Anspruch ist aber nicht so leicht ersichtlich. Er ist erst erkennbar, wenn Sie den alten und den neuen Mietvertrag vorlegen. Es besteht also das Risiko, dass der Senkungsanspruch übersehen wird und dass Sie nach einer gewissen Zeit selber nicht mehr daran denken.