Fabian Gloor beantwortet Ihre Fragen
Aufgepasst bei Koppelungsgeschäften
Ich habe mich für eine Wohnung beworben, die mir sehr gefiel. Die Sache hatte allerdings einen Haken: Der vorherige Bewohner, zugleich der Eigentümer der Wohnung, verlangte von mir, dass ich ihm sein Sofa abkaufe, dies zu einem völlig überrissenen Preis. Mir kam die Sache etwas seltsam vor. Da die Wohnung aber ideal gelegen ist, unterschrieb ich trotzdem. Nun frage ich mich: Darf mich der Vermieter auf diese Weise beim Vertragsschluss unter Druck setzen, und kann ich jetzt noch etwas dagegen unternehmen?
Was der Eigentümer Ihnen hier vorgeschlagen hat, ist ganz klar ein Koppelungsgeschäft im Sinne von Artikel 254 des Obligationenrechts (OR). Diese Bestimmung des Mietrechts hält fest, dass ein Geschäft, das in Zusammenhang mit dem Mietvertrag abgeschlossen wird, nichtig ist, wenn der Abschluss des Mietvertrags oder die Weiterführung des Mietverhältnisses davon abhängig gemacht wird. Artikel 3 der Verordnung über die Miete und Pacht (VMWG) umschreibt genauer, was unter einem Koppelungsgeschäft zu verstehen ist: «Als Koppelungsgeschäft im Sinne von Artikel 254 OR gilt insbesondere die Verpflichtung des Mieters, die Mietsache, Möbel oder Aktien zu kaufen oder einen Versicherungsvertrag abzuschliessen.» Bei der Übernahme von Möbeln liegt dann ein nichtiges Koppelungsgeschäft vor, wenn ein übersetzter Preis dafür verlangt wird. Es kann aber auch eine Rolle spielen, ob Sie unter Druck gesetzt wurden. Was bedeutet das nun in der Praxis? Gemäss Gesetz ist das «Zusatzgeschäft», das der Vermieter von Ihnen bei Abschluss des Mietvertrags verlangt, nichtig. Das heisst, Sie müssen den Kaufvertrag über das Sofa nicht anfechten. Rechtlich ist es so, als wäre er nicht zustande gekommen, und der Vermieter hat keine Handhabe, Ansprüche aus dem Verkaufsvertrag geltend zu machen. Sie dürfen das Sofa allerdings auch nicht behalten. Aber Achtung! Nicht jedes Geschäft, das zusammen mit einem Mietvertrag abgeschlossen wird, ist automatisch ein Koppelungsgeschäft im Sinne des Gesetzes. Es ist beispielsweise zulässig, Mieter*innen zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung zu verpflichten, die für Schäden aufkommt. Ebenso ist es zulässig, die Vermietung einer Wohnung an den Abschluss eines Arbeitsvertrages als Hauswart zu knüpfen. Es handelt sich dann um eine Hauswarts- oder Dienstwohnung. Es ist in engen Schranken also möglich, Mieter*innen Vereinbarungen vorzuschlagen, deren Gegenstand mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen.
Orientierung an der Teuerung
Gibt es Mietzinse, die statt an den Referenzzinssatz zu 100 Prozent an die Teuerung angepasst werden?
Ja, es gibt Fälle, in denen der Mietzins nicht an den Referenzzinssatz gekoppelt ist, sondern an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK). Dies muss allerdings im Mietvertrag so vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung ist nur während der Laufzeit eines Mietvertrags gültig, der während mindestens fünf Jahren nicht gekündigt werden kann. Grundsätzlich sind Mietzinsveränderungen nur auf einen Kündigungstermin hin möglich. In einem Mietverhältnis, das während fünf oder mehr Jahren nicht gekündigt werden kann, kann der Mietzins somit lange nicht erhöht werden. Weil man Vermieter*innen jedoch eine Möglichkeit zugestehen wollte, einen Kaufkraftverlust ihrer Mietzinseinnahmen zu verhindern, führte man im Gesetz die Möglichkeit ein, solche Verträge mit einer Indexklausel zu versehen. Auf diese Weise ist eine Anpassung an die Teuerung möglich, obwohl das Mietverhältnis nicht gekündigt werden kann. Fehlt hingegen eine Indexklausel, ist der Mietzins bis zum erstmöglichen Kündigungstermin unveränderlich.