Fabian Gloor beantwortet Ihre Fragen
Ich möchte eine Wohnung mieten. Der Mietvertrag ist auf ein Jahr befristet mit der Möglichkeit, ihn jeweils um ein Jahr zu verlängern. Kann ich diesen Mietvertrag bedenkenlos unterschreiben?
Werden mehrere befristete Verträge aneinandergereiht, so spricht man von «Kettenmietverträgen». Kettenmietverträge sind grundsätzlich nicht verboten. Ungültig respektive missbräuchlich ist die Verkettung von befristeten Mietverträgen allerdings dann, wenn die Vermieterschaft eigentlich ein längeres Mietverhältnis anstrebt, mit der Befristung aber die Mieterschutzrechte aushebeln will. Der Kündigungsschutz etwa ist bei befristeten Verträgen abgeschwächt: Der Mietvertrag endet nach Ablauf der vereinbarten Dauer automatisch ohne Kündigung. Es gibt folglich keine Anfechtungsmöglichkeit. Auch die Anfechtung des Anfangsmietzinses ist durch eine Befristung torpediert: So könnte Ihre Vermieterschaft die vertraglich vorgesehene Verlängerungsmöglichkeit zum Beispiel davon abhängig machen, ob Sie den Anfangsmietzins anfechten oder nicht. Sie kann theoretisch auch jedes Mal die Miete erhöhen, wenn sie den auslaufenden Vertrag erneuert. Ihnen bleibt dann nichts anderes übrig, als den Anfangsmietzins jedes Mal aufs Neue anzufechten. Dieses Verfahren ist relativ komplex. Bei unbefristeten Verträgen dagegen muss die Vermieterschaft eine Erhöhung mit dem amtlichen Formular anzeigen, und die Erhöhung kann angefochten werden. Unbefristete Mietverträge bieten generell mehr Sicherheit und sind deshalb für Mieter*innen meist attraktiver. Sich gegen Kettenmietverträge zu wehren, ist nicht einfach: Sie müssen beweisen, dass die Vermieterschaft keine plausiblen Gründe für die Befristung hat und einzig darauf abzielt, die Kündigungs-und Schutzbestimmungen zu umgehen. Auf eine Gesetzesumgehung deutet laut Bundesgericht eine systematische Vermietungspraxis mit Kettenmietverträgen hin, aber auch ein Vorherrschen von Wohnungsnot, weil Mietende dann eher bereit sind, einen nachteiligen Vertrag zu unterschreiben und Vermieter*innen dies ausnützen. Fazit: Überlegen Sie gut, bevor Sie einen befristeten Mietvertrag unterzeichnen, und lassen Sie sich beraten, bevor Sie vor Gericht ziehen.
In unserem Haus steht eine Wohnung leer. Wer muss die dort anfallenden Nebenkosten bezahlen?
Rechnet die Vermieterschaft über einzelne Nebenkostenpositionen wie zum Beispiel die Hauswartung oder den Allgemeinstrom ab, so muss sie bei der Abrechnung auch die leerstehende Wohnung anteilsmässig – das heisst nach dem gewählten Verteilschlüssel – belasten. Die Vermieterschaft darf die Nebenkosten der leerstehenden Wohnung nicht den verbleibenden Mieter*innen belasten, da sie selber das Risiko für den Leerstand tragen muss. Auch die Heizkosten für die leerstehende Wohnung muss die Vermieterschaft grundsätzlich übernehmen. Doch keine Regel ohne Ausnahme: Laut Artikel 7 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) muss die Vermieterschaft nicht die gesamten Heizkosten berappen, sondern nur einen Teil dessen, was nach dem normalen Verteilschlüssel auf die leerstehende Wohnung entfällt. Gemäss dieser Bestimmung muss die Vermieterschaft bei 2- bis 3-Familien-Häusern in der Regel nur ein Drittel, bei 4- bis 8-Familien-Häusern nur die Hälfte und bei grösseren Gebäuden nur zwei Drittel der nach normalem Verteilschlüssel anfallenden Kosten selber berappen. Dies gilt allerdings wiederum nur dann, wenn keine Messgeräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs installiert sind und die leerstehende Wohnung nachweisbar nur so weit geheizt wird, als dies zur Verhinderung von Frostschäden notwendig ist.