Fabian Gloor beantwortet Ihre Fragen
Zurück aus den Ferien mussten wir feststellen, dass sich jemand Zutritt zu unserer Wohnung verschafft hatte. Sofort fiel unser Verdacht auf unseren neugierigen Vermieter, der sich unsere Abwesenheit zunutze gemacht hatte, um in unserer Wohnung herumzuschnüffeln. Darauf angesprochen, meinte er trocken, er habe nur «zum Rechten schauen» wollen. Als Vermieter sei er schliesslich dazu berechtigt. Müssen wir ein solches Verhalten tolerieren?
Mieter*innen haben grundsätzlich das Recht, ihren Wohn- und Lebensraum ungestört zu nutzen. Dieser Schutz des persönlichen Lebensraums gilt aber nicht uneingeschränkt. Artikel 257h Absatz 2 OR zählt Ausnahmesituationen auf, die der Vermieterschaft unter ganz bestimmten Umständen ein Zutrittsrecht zur Wohnung gewähren. Mieter*innen müssen der Vermieterschaft namentlich dann Einlass gewähren, wenn eine Besichtigung für den Unterhalt, den Verkauf oder eine Weitervermietung des Mietobjekts notwendig ist. Letztere muss die Mieterschaft zudem erst dann dulden, wenn das Mietverhältnis gekündigt ist oder kurz vor der Beendigung steht, wie das beispielsweise bei einem befristeten Mietvertrag der Fall ist. Diese gesetzlichen Ausnahmesituationen geben der Vermieterschaft aber noch lange nicht das Recht, unangemeldet an Ihrer Tür zu klingeln oder sich sogar eigenmächtig, ohne Ihr Wissen, Zutritt zu Ihrer Wohnung zu verschaffen. Die Vermieterschaft ist gesetzlich verpflichtet, ihr Zutrittsrecht schonend auszuüben. Viele Mietverträge stellen Spielregeln für den Fall einer dringenden Besichtigung auf, zum Beispiel innert welcher Frist die Vermieterschaft einen Besuch ankündigen muss. Steht dazu nichts im Mietvertrag, ist das aber kein Drama. Das Gesetz schreibt in Art. 257h Absatz 3 vor, dass die Vermieterschaft bei ihren Besuchen auf die Interessen der Mieterschaft Rücksicht nehmen muss. Zahlen und Fristen werden dabei keine genannt. Klar ist jedoch, dass man in der Praxis einen Termin aushandeln muss, der sowohl der Vermieter- als auch der Mieterschaft gelegen kommt. Indem sich Ihr Vermieter über diese Regeln hinweggesetzt hat, hat er sogar einen strafbaren Hausfriedensbruch begangen. Der Hausfriedensbruch wird allerdings nur geahndet, wenn Sie Anzeige gegen den Vermieter erstatten. In Ihrem Fall ist ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter einer Anzeige sicher vorzuziehen.
Ich möchte ausserterminlich aus meiner Wohnung ausziehen. Ich habe bereits fünf Interessierte gefunden, die meine Wohnung übernehmen möchten. Deren Personalien habe ich zusammen mit je einem Betreibungsregisterauszug mit dem Formular «Meldung von Nachmieter*innen» des MV meiner Verwaltung per Einschreiben weitergeleitet. Zwei Wochen später hat mir die Verwaltung mitgeteilt, die Anmeldung der Nachmieter*innen müsste auf ihren eigenen Formularen erfolgen, da diese einen QR- Code aufweisen. Andere Formulare könne sie nicht berücksichtigen. Zu Recht?
Nein, denn nach dem Wortlaut von Artikel 264 OR sind Sie als Mieter*in vorzeitig von Ihren Verpflichtungen befreit, wenn Sie der Vermieterschaft eine Person vorschlagen, die an Ihrer Stelle Ihre bisherige Wohnung mietet. Als einzige Anforderungen nennt das Gesetz, dass die Person zumutbar und zahlungsfähig sein muss. Bei einem ausserterminlichen Auszug handelt es sich nicht um etwas Illegales und nicht um einen «Vertragsbruch», wie man manchmal von Hauseigentümerseite hört, sondern um ein sogenannt «relativ zwingendes Recht» der Mieterschaft. «Relativ zwingend» bedeutet, dass Vermieter- und Mieterschaft das Recht zur vorzeitigen Rückgabe vertraglich weder ausschliessen noch erschweren dürfen. Vereinbarungen – ob mietvertraglich oder nur mündlich –, die über die im Gesetz genannten Bestimmungen hinausgehen, sind unbeachtlich. Deshalb sind Vereinbarungen, die bei einer vorzeitigen Rückgabe beispielsweise eine pauschale Entschädigung, Unkostenbeiträge oder Konventionalstrafen vorsehen, nichtig.