Ich habe letzten Herbst einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen. Nun wurde die Liegenschaft, in der ich wohne, verkauft. Die neue Eigentümerin will mir nun wegen dringendem Eigenbedarf kündigen, obwohl der Vertrag noch drei Jahre läuft. Darf sie das?
Wird ein Mietobjekt verkauft, übernimmt die neue Eigentümerin auch die Mietverträge. Der Verkauf bricht die Miete also grundsätzlich nicht. Ausnahmsweise gewährt das Gesetz der neuen Eigentümerin aber die Möglichkeit, den Vertrag wegen dringenden Eigenbedarfs, unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist, auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen. Die Vermieterin muss aber sofort reagieren und den nächstmöglichen gesetzlichen Termin nutzen. Verpasst sie diesen, ist die Kündigung unwirksam und sie ist an die vertraglichen Fristen, Termine und auch an die Mindestdauer gebunden. Die neue Eigentümerin muss den dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige zudem nachweisen können. Die Anforderungen dafür sind sehr hoch. Gelingt ihr das, müssen Sie die Kündigung akzeptieren. Selbstverständlich besteht die Möglichkeit – wie bei jeder ordentlichen Kündigung –, die Kündigung anzufechten und eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu beantragen. Das Gesetz lässt Sie aber nicht vollends im Regen stehen: Kündigt die neue Eigentümerin früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser Ihnen gegenüber für den ganzen daraus entstandenen Schaden.
Wenn Sie in eine teurere Wohnung umziehen müssen, hat Ihnen der bisherige Vermieter beispielsweise die Mietzinsdifferenz bis zum nächsten regulären Kündigungstermin zu vergüten. Auch die Umzugskosten könnten Sie als Schaden geltend machen.
Der Vermieter hat mir kurz vor Monatsende die Kündigung für mein Studio zugestellt, in der steht, dass ich innert dreissig Tagen ausziehen muss. In meinem Vertrag steht leider auch, dass mein «möbliertes Studio» mit einer Frist von dreissig Tagen auf ein Monatsende gekündigt werden kann. Ich kann unmöglich so schnell umziehen. Kann ich etwas gegen die Kündigung unternehmen?
Ja, Sie können. Im Mietvertrag, den Sie unterzeichnet haben, steht zwar ausdrücklich «möbliertes Studio». Die Bezeichnung im Vertrag spielt aber keine Rolle. Ausschlaggebend sind die Tatsachen: Ein möbliertes Zimmer im Sinne des Gesetzes liegt eigentlich nur dann vor, wenn dieses nicht als Wohnung benutzt werden kann. Sobald Dusche, Bad, WC und eine Küche vorhanden sind, spricht man in der Regel von einer «möblierten Wohnung». Selbst dann, wenn sie nur aus einem Zimmer beziehungsweise einem Raum besteht. Bei einem möblierten Studio, das mit Dusche, WC und einer Kochnische ausgestattet ist, handelt es sich deshalb nicht um ein «möbliertes Zimmer» im Sinne des Gesetzes, sondern um eine zwar etwas kleine, aber normale Wohnung. Folglich ist nicht die in Art. 266e OR genannte kürzere Frist von dreissig Tagen massgebend, sondern diejenige für die Kündigung von Wohnungen. Und diese beträgt mindestens drei Monate. Aber Achtung: Die Kündigung, die Sie erhalten haben, wird automatisch auf den nächsten Kündigungszeitpunkt wirksam. Der Vermieter muss Ihnen also nicht nochmals eine Kündigung zustellen. Teilen Sie ihm dies mit einem eingeschriebenen Brief umgehend mit.