Mit der Senkung des Referenzzinssatzes per 3. März 2025 steht vielen Mieter*innen eine Mietreduktion zu. Das System hat aber seine Tücken: Teuerung und Kostensteigerung können gegengerechnet werden. Mit Hilfe des Mieterinnen-und Mieterverbandes überprüfen Sie ihren Anspruch ganz leicht und verlässlich.
Mieter*innen haben in diesen Zeiten nicht viel zu lachen. Die Mieten sind seit 2006 um fast 25 Prozent gestiegen. Insgesamt wurden gemäss Studien zwischen 2006 und 2023 100 Milliarden Franken zu viel Miete bezahlt. Die an sich klaren gesetzlichen Vorgaben werden nicht umgesetzt, überrissene Mietzinse sind in der Schweiz ein reales und einschneidendes Problem. Zudem wurde 2023 der Referenzzinssatz gleich zwei Mal angehoben, was zu einer weiteren Verschärfung der Situation geführt hat.
Am vergangenen 3. März gab es für einmal Grund zur Freude. Der Referenzzinssatz ist von 1,75% wieder auf 1,5% gesunken – damit sollten grundsätzlich die Mieten auch reduziert werden. Die Vermieterschaft gibt die Senkung jedoch selten von sich aus weiter: Mieter*innen müssen selbst aktiv werden.
Wie hängen Referenzzins und Mietzins zusammen?
Der Referenzzinssatz ist der durchschnittliche Zinssatz aller inländischen Hypothekarforderungen der Banken in der Schweiz. Er wird vierteljährlich erhoben, in Viertelprozent festgesetzt und vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) publiziert. Er wurde im September 2008 eingeführt und betrug damals 3,5%. Anschliessend sank er bis 2023 kontinuierlich. Jede Senkung um 0,25% sollte theoretisch zu einem Rückgang der Mieten um 2,91% führen. Die Mietzinssenkungen aufgrund des Referenzzinses hätten insgesamt über 20% betragen sollen. Das ist nicht eingetroffen, weil die Senkung nicht systematisch weitergegeben wird.
Achtung: Teuerung!
Eine Mietreduktion zu beantragen ist sehr empfehlenswert. Aber Achtung: Das System hat so seine Tücken. Die Vermieterschaft darf dem an sich berechtigten Anspruch auf eine Senkung die Teuerung und Kostensteigerung gegenüberstellen. Diese waren in den letzten Jahren spürbar. Die Lebenshaltungskosten sind angestiegen und die Vermieterschaft darf einen Teuerungsausgleich von 40% vornehmen und Pauschalen für die Kostensteigerung einsetzen. Fällt der errechnete Betrag höher aus als der Senkungsanspruch der Mieter*innen, könnte bei einem Antrag keine Mietzinsreduktion, sondern eine Mietzinserhöhung resultieren.
Nicht verzagen – den Mieterinnen-und Mieterverband fragen
Dieses Risiko besteht. Die Chance auf eine Mietreduktion aber auch. Um herauszufinden, ob man eine zugute hat, lohnt es sich also unbedingt, nachzurechnen. Mit dem Mietzinsrechner des Mieterinnen-und Mieterverbandes wissen Mieter*innen innerhalb von 5 Minuten verlässlich, ob sie Anspruch auf eine Mietzinssenkung haben (mieterverband.ch/senkung). Der Rechner berücksichtigt alle regionalen Besonderheiten. Die paritätisch (mit Vertretungen der Vermieterschaft und der Mieter*innen) zusammengesetzten Schlichtungsbehörden rechnen nämlich nicht alle mit den gleichen Pauschalen. Der Wohnort sowie der aktuelle Mietzins sind massgebend.
Mit wenigen Klicks kann man so also den eigenen Anspruch auf Senkung überprüfen. Der Mietzinsrechner berücksichtigt Teuerung, Kostensteigerung etc. und bietet den Nutzer*innen eine Übersicht in Tabellenform sowie einen Musterbrief für die Anfechtung.
Die Mieter*innen müssen den Antrag, ein sogenanntes Herabsetzungsbegehren, schriftlich auf den nächstmöglichen Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist stellen. Die Vermieterschaft muss dann innert 30 Tagen Stellung nehmen. Antwortet die Vermieterschaft nicht beziehungsweise nicht fristgemäss oder lehnt sie das Herabsetzungsbegehren ab, können die Mieter*innen innert weiteren 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde gelangen.
Mieter*innen, die Fragen haben oder Unsicherheiten verspüren und ihren Anspruch nochmals vertieft überprüfen lassen wollen, können sich beim Mieterinnen-und Mieterverband beraten lassen. Mitglieder können dies bei ihrer Sektion kostenlos machen.
Innerhalb der ersten Wochen nach der Referenzzinssatzsenkung wurden rund 40’000 Anfragen im Mietzinsrechner bearbeitet und Senkungen im Wert von total 1,4 Millionen Franken berechnet. Das ergibt im Schnitt eine Mietreduktion von 60 Franken – eine kleine aber doch spürbare Entlastung des Haushaltsbudgets und somit eine gute Nachricht. Die Mietkrise in der Schweiz lässt sich damit jedoch nicht lösen. Dafür braucht es politische Massnahmen.
Text: Romina Loliva
Wer hat Anspruch auf eine Mietreduktion?
Der Anspruch auf eine Mietzinssenkung wird aufgrund der letzten sogenannten Mietzinsfestsetzung berechnet. Basis ist also das Niveau:
• beim Abschluss des Mietvertrags, wenn seither keine Anpassung erfolgte;
• oder dasjenige nach der letzten Mietzinserhöhung;
• oder aber was von der Schlichtungsbehörde oder einem Gericht im Rahmen einer Mietzinsfestsetzung verfügt wurde.
Konkret haben Mieter*innen Anspruch, wenn:
• ihre Miete auf einem Referenzzinssatz von 1,75% oder höher beruht;
• ihre Miete aufgrund der Erhöhung des Referenzzinssatzes im Dezember 2023 auf 1,75% erhöht wurde;
• sie seit Dezember 2023 einen Mietvertrag abgeschlossen haben;
• sie langjährige Mieter*innen sind, die nie eine Senkung bekommen haben, und die Miete immer noch auf einem Referenzzins von über 1,75% beruht.