Im Frühling packt viele Mieter*innen das Baufieber. Es werden Geschirrspüler eingebaut, Wände bunt gestrichen und Böden verlegt. Allzu forsch sollte man dabei aber nicht vorgehen.
Hanspeter Huber betrachtet sein Schlafzimmer mit den weiss gestrichenen Wänden. Mit ein paar Farbakzenten liesse sich der Raum ziemlich aufpeppen. Und ein eigener Wäscheturm im Badezimmer wäre ganz praktisch, wenn auch teuer. Er müsste die nötigen Anschlüsse durch eine Fachperson erstellen lassen. Dafür hätte er ein für alle Mal Ruhe vor dem Knatsch mit den Nachbarn in der Gemeinschaftswaschküche. Dafür greift er gerne tiefer ins Portemonnaie. Doch aufgepasst: Ein Anrecht auf Renovierung gibt es in der Mietwohnung nicht. Mieter*innen übernehmen die Wohnung «wie gesehen». Wenn die Wohnung beim Abschluss des Mietvertrags nicht mit einer eigenen Waschmaschine ausgestattet ist, darf man nicht einfach auf eigene Faust eine einbauen. Selbst dann nicht, wenn man die Kosten übernimmt.
Nur mit Zustimmung
Laut Gesetz sind bauliche Veränderungen durch Mieter*innen ohne schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft nicht erlaubt. Sich über diese Vorschrift hinwegzusetzen, kann ernsthafte Konsequenzen nach sich ziehen. Die Vermieterin könnte Huber kündigen, wenn er ungefragt selber Hand anlegt, unter Umständen sogar fristlos. Allerdings nur dann, wenn die Bauarbeiten dem Mietobjekt einen ernsthaften Schaden zufügen. Dies wäre etwa der Fall, wenn Huber tragende Wände herausreissen würde oder wenn durch eine Fehlinstallation der Waschmaschine ein massiver Wasserschaden drohte. Ansonsten kann die Vermieterin von Huber verlangen, dass er die bauliche Veränderung am Ende des Mietverhältnisses rückgängig macht, sprich den Wäscheturm samt Anschlüssen wieder entfernt.
Selbstverständlich braucht es aber nicht für jede minimale Veränderung das Einverständnis der Vermieterschaft. Huber hat als Mieter das Recht, das Mietobjekt zu gebrauchen. Kleinere Änderungen sind zulässig, solange sie keine Schäden an der Wohnung verursachen und leicht wieder rückgängig gemacht werden können. Dazu gehören einzelne Dübellöcher oder dass etwa ein Tablar an die Wand geschraubt werden darf. Um spätere Streitigkeiten zu verhindern, ist es jedoch ratsam, im Zweifelsfall trotzdem die Einwilligung des Vermieters einzuholen.
Mehrwertentschädigung verlangen
Doch wie sieht es aus, wenn die Vermieterin Huber kurz nach der Renovation kündigt? Muss er dann ausziehen und die hohe Investition war für die Katz? Dieses Risiko besteht tatsächlich. Um sich dagegen abzusichern, sollte Huber darum die schriftliche Zustimmung seiner Vermieterin einholen, bevor er mit den Arbeiten beginnt. Gemäss Artikel 260a des Obligationenrechts (OR) kann Huber dann eine Entschädigung für den hinterlassenen Mehrwert verlangen. Ob er oder die Vermieterin die Kündigung ausgesprochen hat, ist irrelevant.
Am besten setzt Huber mit der Vermieterin eine schriftliche Vereinbarung auf, die seine Investition und seinen Entschädigungsanspruch genau beziffert. In der Regel wird dabei die Altersentwertung berücksichtigt. Ein Beispiel: Huber kauft eine Waschmaschine und lässt diese im Badezimmer installieren. Die Gesamtkosten belaufen sich auf 1800 Franken. Gemäss der paritätischen Lebensdauertabelle ist bei einer Waschmaschine von einer 15-jährigen Lebensdauer auszugehen. Würde Huber nach 10 Jahren ausziehen, müsste ihm die Vermieterin also noch eine Mehrwertentschädigung von 600 Franken bezahlen.
Anspruch auf eine Mehrwertentschädigung beim Auszug hat Huber allerdings auch, wenn in der schriftlichen Zustimmung der Vermieterin keine Zahlen festgehalten sind. Unter Umständen ist es dann allerdings schwierig, diese zu bestimmen. Kommt keine Einigung zustande, kann Huber an die Schlichtungsbehörde und unter Umständen ans Gericht gelangen. Auch in diesem Fall ist die Altersentwertung gemäss paritätischer Lebensdauertabelle zu berücksichtigen. Je länger Huber in der Wohnung verbleibt, desto weniger Mehrwertentschädigung erhält er folglich.
Mündlich ist gut, schriftlich ist besser
Immer wieder nehmen Mieter*innen bauliche Veränderungen an ihrer Wohnung vor, denen die Vermieterschaft nur mündlich zugestimmt hat. Gemäss Gesetz genügt das nicht. Denn in Artikel 260a OR ist eindeutig von einer «schriftlichen» Zustimmung die Rede. Strikt nach dem Gesetzeswortlaut ist eine mündliche Zustimmung nur «heisse Luft». Will die Vermieterschaft also nichts von einer mündlichen Abmachung wissen, muss die Mieterschaft die betreffende Veränderung am Ende des Mietverhältnisses rückgängig machen und kann keine Mehrwertentschädigung verlangen. Im Einzelfall kann das stossend sein. Daher kennt die Rechtsordnung den sogenannten Notbehelf des Rechtsmissbrauchs. In Artikel 2 des Zivilgesetzbuchs steht: «Der offenbare Missbrauch eines Rechts findet keinen Rechtsschutz». Darauf könnte sich Huber unter Umständen berufen, wenn er die Waschmaschine gestützt auf eine mündliche Zustimmung der Vermieterin einbauen liess. Darauf verlassen sollte er sich allerdings nicht, denn ein Rechtsmissbrauch liegt nur in seltenen Fällen vor.
Einzelne Vermieter*innen erteilen zwar die schriftliche Zustimmung zu einer baulichen Veränderung, halten aber fest, beim Auszug habe die Mieterschaft diese dennoch rückgängig zu machen. Das ist laut Gesetz möglich, wenn die Mieterschaft der Rückbaupflicht ausdrücklich zugestimmt hat. Hubers Vermieterin könnte also nicht unbedingt auf den Rückbau bestehen, wenn sie eine schriftliche Zustimmung einfach mit einem entsprechenden Vorbehalt versehen hat. Sondern nur dann, wenn sie Huber diesen hat unterschreiben lassen oder anderswie nachweisen kann, dass dieser damit einverstanden war.
Altersentwertung berücksichtigen
Trotz Charmeoffensive will die Vermieterin nichts von Hubers Waschturm-Fantasien wissen. Immerhin hat sie Verständnis für das Schlafzimmer in Babyblau – sofern am Ende der Mietdauer alles wieder in biederem Weiss gestrichen ist. Ist Huber verpflichtet, diesen Farbanstrich zu bezahlen? Grundsätzlich ja, dabei ist aber die Altersentwertung zu berücksichtigen. Gemäss paritätischer Lebensdauertabelle geht man bei Dispersionsfarbe von einer Lebensdauer von acht Jahren aus. Ist der letzte Anstrich durch die Vermieterin beim Auszug acht oder mehr Jahre her, schuldet ihr Huber im Prinzip nichts mehr. Wegen der veränderten Farben entsteht bei den Malerarbeiten aber häufig ein Zusatzaufwand, etwa weil ein zweiter Anstrich nötig ist. Für diesen Zusatzaufwand muss Huber unabhängig von der Altersentwertung aufkommen. Doch für ein Schlafgemach in Babyblau geht Huber dieses Risiko gerne ein.
Text: Fabian Gloor