Die Macht der Immolobby

Die Immobilien- und Bauwirtschaft bringt im Bundesparlament praktisch jeden mietrechtsfeindlichen Vorstoss durch. Dass die Bürgerlichen damit zuverlässig gegen die Interessen der Bevölkerungsmehrheit politisieren, ist nicht neu – aber etwas Entscheidendes hat sich verändert.

Am 24. November gilt es ernst. Dann entscheiden die Stimmberechtigten darüber, ob Mieter*innen künftig einfacher gekündigt werden kann. Und ob es schwieriger werden soll, als Wohngemeinschaft zu leben. Es steht sogar auf dem Spiel, ob das Untervermieten der Wohnung oder des WG-Zimmers während eines Studienaufenthaltes noch möglich sein wird.

Mitreden darf die Bevölkerung einzig, weil der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) das Referendum ergriffen hat. Denn die Mehrheit im National- und Ständerat hat entschieden, die Rechte und die Wohnsicherheit der Mieter*innen zu untergraben.

Wie kommt das? Warum verbündet sich eine Mehrheit der Volksvertreter*innen gegen eine deutliche Mehrheit der Bevölkerung? Immerhin machen in der Schweiz die Mieter*innen-Haushalte gegen 60 Prozent aus. Welche Rolle spielt dabei die Lobby der Immobilienwirtschaft? Wer ist überhaupt «die Immolobby »? Und dann noch diese Frage – sie rückte zunehmend ins Zentrum: Vertritt der Hauseigentümerverband (HEV) tatsächlich noch die Interessen der Menschen, die ein Eigenheim besitzen?

Klare Machtverhältnisse in beiden Räten

Wir starten im Parlament, der Zentrale der Macht. Ihre beiden Kammern, National- und Ständerat, sind bürgerlich dominiert, wie immer schon. Aktuell bilden die Fraktionen der SVP, Mitte und FDP in beiden Räten komfortable Mehrheiten: Sie besetzen zusammen 126 der 200 Sitze im Nationalrat, im Ständerat sogar 33 von 46. Was nicht heissen muss, dass sie alle stets im Sinn der Immolobby stimmen – aber in den allermeisten Fällen tun sie es. Auch die Vertreter*innen der Mitte. Wer von ihnen selber Häuser und Boden besitzt, ist nicht bekannt, eine Meldepraxis oder gar -pflicht gibt es nicht. Hingegen wird heute erwartet, dass gewählte Politiker*innen ihre Interessenbindungen angeben. Die Organisation Lobbywatch macht die vorhandenen und zusätzlich recherchierten Informationen der Öffentlichkeit zugänglich.

Die Lobbywatch-Daten zeigen: Von den 246 Parlamentarier*innen sind 150 beruflich, über ein Mandat oder eine einfache Mitgliedschaft mit der Immobilienwirtschaft, dem Baugewerbe, Banken, Versicherungen oder Pensionskassen verbunden, wobei es sich in 19 Fällen um Unternehmen oder Organisationen mit sozialem und gemeinnützigem Charakter handelt, etwa Wohngenossenschaften. Verbindungen zum MV haben 18 Parlamentarier*innen.

Von den 246 Parlamentarier*innen sind 150 mit der Immobilienwirtschaft, dem Baugewerbe, Banken, Versicherungen oder Pensionskassen verbunden.

Ungleich waren die Machtverhältnisse immer schon. Aber die Angriffe auf die Rechte der Mieter*innen sind in den letzten rund zehn Jahren zahlreicher und heftiger geworden. Was ist da passiert?

Egloffs Gruppe Wohn- und Grundeigentum

Beim Blick in die relevanten Geschäfte taucht immer wieder der Name Hans Egloff auf. Der Zürcher SVP-Politiker ist 2011 in den Nationalrat gewählt worden und 2012 zum Präsidenten des Hauseigentümerverbandes HEV. Dieser ist quasi der Antipode des MV – einfach mit sehr, sehr viel mehr Geld. Im Nationalrat machte sich Egloff sofort daran, eine zuverlässige überparteiliche Lobby-Struktur zu bilden. Gegenüber einer Zürcher Tageszeitung erzählte der Anwalt, wie er den Einfluss des HEV im Parlament stärken wolle, auch via CVP (heute Mitte): «Wir pflegen die Kontakte zu wenig. Als Gegenmittel schwebt mir eine parlamentarische Gruppe ‹Wohn- und Grundeigentum› vor.»

53%

der Parlamentarier*innen haben mindestens eine Interessenbindung zu renditeorientierten Unternehmen oder Organisationen in der Immobilienwirtschaft, dem Baugewerbe oder immobiliennahen Branchen wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen.

Parlamentarische Gruppen sind überparteiliche Zusammenschlüsse zu gemeinsamen Interessen. Wie wirkungsvoll sie als Lobby-Instrument sind, ist umstritten. Die Wohn- und Grundeigentum-Gruppe, die Egloff gegründet und aufgebaut hat, zählt heute 97 Mitglieder (2023, als das Parlament über die Untermiete und den Eigenbedarf abstimmte, waren es sogar 109). Sie ist die grösste Parlamentarische Gruppe in Bundesbern. GLP-Nationalrat Beat Flach, der als einziges Mitglied keiner der drei bürgerlichen Fraktionen (SVP, FDP, Mitte) angehört, hält sie dennoch für mässig wichtig: «Diese Gruppe ist einfach ein zusätzliches Gefäss.» Fakt ist: Der HEV versorgt hier ein Drittel der Volksvertreter*innen des Nationalrats und im Ständerat sogar jede*n Zweite*n mit Informationen, Interpretationen und Empfehlungen.

Egloff gründete die Gruppe mit dem Ziel, die Kräfte auch auf nationaler Ebene «wieder besser zu bündeln.» Auf die Frage, ob das reiche, antwortete er damals gegenüber dem «Landboten»: «Nein, wir müssen auch verstärkt mit anderen Verbänden zusammenarbeiten, die ähnliche Interessen vertreten. Ich denke etwa an den Gewerbeverband. (…) Wir sollten uns gegenseitig helfen und unterstützen.» Abstimmungsresultate zeigen: Die Strategie ging auf.

97

Parlamentarier*innen sind Mitglied der vom HEV organisierten parlamentarischen Gruppe «Wohn- und Grundeigentum». Mit einer Ausnahme gehören sie alle der SVP-, FDP- oder Mitte-Fraktion an. 34 davon sind Mitglied beim HEV, 20 haben darüber hinaus ein Mandat beim HEV inne.

Wen vertritt der HEV wirklich?

Erst vor wenigen Wochen trat Hans Egloff als HEV-Präsident zurück. Was hinterlässt er? Dazu Beat Flach: «Egloff konzentrierte sich im Parlament voll und ganz auf die Themen seines Verbandes und brachte Mehrheiten zustande.» Die Frage sei einfach, so der Vizepräsident des auf faire Mietverhältnisse setzenden Hauseigentümerverbandes Casafair: «Würden Hausbesitzer die heutige Linie ihres Verbandes vertreten, wenn sie in Kenntnis der Sachlage wären?» Flach ist nicht der Einzige, der sich fragt, ob die HEV-Politik den «kleinen» Hausbesitzer* innen noch dient. Auch Michael Töngi, Vizepräsident des MV und Grünen-Nationalrat, sagt: «Der HEV ist die prägende Kraft der Immobilienlobby. Aber während er sich gegen aussen als Verband der privaten Hauseigentümer gibt, vertritt er inzwischen in erster Linie die Interessen der Investoren und Immobilienfirmen.» Darauf kommen wir noch zurück.

Egloffs Nachfolger ist sein Nationalratskollege Gregor Rutz. Der SVP-Politiker steigt von der mächtigen Zürcher Sektion an die Spitze des Verbandes auf. Rutz ist ein zynischer Hardliner gegen Mieter*innen. Letztes Jahr behauptete er auf SRF, Hauseigentümer müssten heute immer öfters Häuser abreissen oder leerkünden – «wegen all den Auflagen». Korrekt wäre: Vor allem institutionelle Immobiliengesellschaften und -investoren kündigen oft allen Mieter*innen eines Hauses oder einer Siedlung, um mit neuen Verträgen ihre Rendite massiv zu steigern. Dafür braucht es eine Renovation oder Abriss und Neubau, selbst wenn die Häuser erst vor kurzem erneuert wurden, wie bei der Zürcher Credit-Suisse-Siedlung Küngenmatt.

HEV als einer der grössten Spender

Der HEV baut Hausbesitzer*innen mit politischen Ambitionen in den Regionen gezielt auf. Die Sektionen unterstützen sie mit Werbung in regionalen Wahlkämpfen. Für manche führt die Zusammenarbeit bis nach Bundesbern. Denn auch in nationalen Wahlkämpfen finanziert der HEV kräftig mit, wie die Zahlen der Eidgenössischen Finanzkontrolle zeigen, bei der Kandidat*innen und Unterstützende grössere Wahlkampfspenden seit 2023 deklarieren müssen. Demnach gehört der Hauseigentümerverband zu den grössten Geldgebern: Er hat bei den eidgenössischen Wahlen im letzten Herbst Kandidat*innen von SVP, FDP und Mitte mit Zuwendungen und eigenen Kampagnen im Wert von über einer halben Million Franken unterstützt.

Eine, die es im HEV-Machtzentrum ganz nach oben geschafft hat, ist Brigitte Häberli-Koller. Die Mitte-Politikerin wurde 2003 in den Nationalrat gewählt, seit 2011 vertritt sie den Kanton Thurgau im Ständerat. Mit ihrer Vorstandsarbeit beim HEV Schweiz verdient sie 36’000 Franken im Jahr. Sie leitet zudem die Parlamentarische Gruppe Wohn- und Grundeigentum und engagiert sich neuerdings auch an vorderster Front im neuen, vom HEV orchestrierten «Bund für mehr Wohnraum». Dieser spricht von wirksamen und nachhaltigen Massnahmen, um einfacher bauen zu können, verfolgt aber primär ein anderes Ziel: nämlich dass Mieter*innen einfacher aus ihren Wohnungen geschmissen werden können. Im Fokus hat er die Abstimmung vom 24. November. Dann sollen die Stimmberechtigten, wenn es nach dem «Bund für mehr Wohnraum» geht, zweimal Ja sagen; Mieter*innen sollen also gegen ihre eigenen Interessen und Schutzrechte abstimmen. Der «Bund für mehr Wohnraum» nennt das Einfacherkündigen-Können so: «Faire Regeln und keinen Missbrauch im Mietrecht». Neben Mitte-Ständerätin Brigitte Häberli-Koller exponiert sich FDP-Nationalrat Beat Walti in der Allianz. Walti ist Präsident des Verbands Immobilien Schweiz (VIS). Hier sind die grossen Immobiliengesellschaften und -investoren vereint, UBS, Swiss Life, PSP Swiss Property, Swiss Prime Site Immobilien, Mobimo, Pensimo und viele weitere. Für den VIS sind Immobilien, also auch Wohnhäuser, Renditeobjekte und nichts anderes. Beim Erwerb von Boden wünschen sie sich möglichst keine Wettbewerbshemmnisse. Dazu sagte der Mitte-Ständerat Daniel Fässler einst: «Fallen ausländische Investoren weg, sinkt die Nachfrage, und damit sinken auch die Preise.» Der Anwalt vertritt in Bern den Kanton Appenzell. Vor Beat Walti war er VIS-Präsident, von 2016 bis 2023. In dieser Zeit lobbyierte er nach eigenen Angaben «in enger Kooperation mit anderen Dachverbänden und im direkten Austausch mit Verwaltung und Politik» für die Anliegen der grossen Investoren, des intransparenten weltumspannenden Kapitals. In Fässlers VIS-Zeit fällt die (leider erfolgreiche) Bekämpfung der Volksinitiative für mehr bezahlbare Wohnungen. Heute ist Fässler als Ständerat Mitglied der mietrechtsrelevanten Rechtskommission RK. Zugleich ist er Stiftungsrat der Swiss Prime Anlagestiftung, die zur Immobiliengesellschaft Swiss Prime Site gehört.

568’300 Franken

haben Sektionen des Hauseigentümerverbands für Kampagnen und Wahlkampfspenden bei den eidgenössischen Wahlen 2023 aufgewendet. Der HEV war damit unter den Top-5-Verbänden bei der Politikfinanzierung. Bedenkt man, dass der Gewerbeverband und economiesuisse in Sachen Wohnpolitik auf gleicher Wellenlänge sind wie der HEV, lässt sich sagen: Die Interessen der Hauseigentümerinnen und Investoren wurden bei den letzten Wahlen mit rund 2,4 Millionen Franken gefördert.

Das Lobbying wirkt

Die Lobbyarbeit der Investoren wirkt am Markt: In der Stadt Zürich haben die institutionellen Immobilienbesitzer die privaten Hausbesitzenden letztes Jahr erstmals überholt, ihr Wohnungsanteil sei deutlich gestiegen, schreibt die Stadt und spricht von einem Wendepunkt.

Aber auch in der Bundesverwaltung versteht es die Immo-Lobby, ihre Interessen durchzusetzen. Das geht aus internen Dokumenten zum Aktionsplan von Bundesrat Guy Parmelin und seinem Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hervor. «Watson» wollte wissen, weshalb die wenigen zum runden Tisch eingeladenen Vertreter*innen der Zivilgesellschaft (MV, Caritas, Procap, Städte und ein paar weitere) am Ende des Prozesses so enttäuscht waren. Unter Berufung auf das Öffentlichkeitsgesetz erhielt die Online-Zeitung vom BWO E-Mails, Protokolle und Entwürfe ausgehändigt. Diese zeigen, wie weitreichend und autoritär insbesondere die Bauwirtschaft ihre Macht geltend machte – und wie erschreckend weit das BWO den Begehren Folge leistete. Aus den Protokollen geht auch hervor, wie die Immo-Lobby tatsächlich denkt. Von wegen «faire Regeln im gesellschaftlichen Zusammenleben und im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter» – in einem nicht von Watson veröffentlichten, aber dieser Redaktion vorliegenden Protokoll (s. Bild unten) ist zusammengefasst, was VIS-Präsident bzw. FDP-Nationalrat Beat Walti sagte: «Es braucht einen funktionierenden liquiden Wohnungsmarkt. Die Leute sollen nicht ewig in derselben Wohnung bleiben, sondern sich auch verändern können.»

Baut der VIS zusammen mit dem HEV seine politische Macht nicht «nur» im Parlament, sondern auch in der Verwaltung und mit dem ganzen Geld, das er für Kampagnen hat, noch weiter aus, ist das, was wir heute erleben, erst der Anfang der Verdrängung.

Aber wie und wann hat das eigentlich angefangen mit diesen Immobilienfirmen und ihrer Lobby?

Die Lockerung der Lex Koller

Eine, die das wissen muss, ist Jacqueline Badran, seit 2011 wirtschaftskompetente SP-Nationalrätin und engagierte Kämpferin für die Rechte der Mieter*innen. «Die Zäsur kam nach der Internetkrise um die Jahrtausendwende. Da entdeckten die Investoren die Immobilien wieder neu, als reine Anlagevehikel», sagt sie. Und ergänzt: «Wohlgemerkt, wir sprechen hier von unseren Wohnungen.»

Was die Immobilienlobby damals im Bundeshaus durchbrachte, ist bis heute relevant.

Wir schreiben das Jahr 1997. Das bürgerlich dominierte Parlament entlässt die Geschäftsliegenschaften aus der Lex Koller. Ihre Anteile können seit da an der Börse gehandelt werden. PSP Swiss Property und Swiss Prime Site (ihnen gehört unter anderem der Prime Tower in Zürich) waren die ersten Schweizer Immobilienfirmen, die nur darauf gewartet hatten. Fette Gewinne waren den Beteiligten sicher. Es dauerte nicht lange, und die Immobilienfirmen, die Wohnungen in ihrem Portfolio haben, fanden: «Wir wollen auch!» Dazu brauchte es eine weitere Gesetzesänderung.

Auftritt Georges Theiler, Nationalrat der FDP aus Luzern. Er brachte den Angriff auf den Schutz des hiesigen Bodens gegen reine Renditeinteressen durch den Rat, und auch bei Bundesrat Christoph Blocher stiess er auf offene Ohren. 2005 besiegelte das Parlament die entscheidende Lockerung: Von nun an konnten Ausländer*innen ohne Meldepflicht sogar auch an Wohnimmobilienfirmen Anteile kaufen, Hedgefonds genauso wie Finanzgesellschaften. Noch im selben Jahr ging die Mobimo Holding AG mit ihren Immobilien, darunter Dutzende Wohnhäuser, an die Börse. Damals schon Mobimo-Miteigentümer und im Verwaltungsrat: FDP-Nationalrat Georges Theiler.

Von nun an konnten Ausländer*innen ohne Meldepflicht sogar an Wohnimmobilienfirmen Anteile kaufen, Hedgefonds genauso wie Finanzgesellschaften.

Steigende Mieten trotz Überangebot

Nach der Lockerung der Lex Koller wurde dann tatsächlich enorm viel gebaut, aber sind die Mieten dadurch gesunken? «Nein», sagt Jacqueline Badran, «im Gegenteil: Sie sind gestiegen. Obwohl es sogar ein Überangebot an Wohnungen gab.» Ein Grund dafür ist: Durch die Deregulierung und den Zustrom ausländischen Kapitals stiegen die Bodenpreise stark an. Private, Wohnbaugenossenschaften, sogar die Städte können seither kaum noch mitbieten, dadurch kann weniger günstiger Wohnraum gebaut werden (und immer weniger können sich ein Eigenheim leisten). Ein weiterer Grund: Immobilien werden jedes Jahr neu bewertet. Immobilienfirmen steigern ihren Bilanzwert, indem sie höhere potenzielle Erträge angeben – mittels höherer Mieten, versteht sich. Und genau dazu muss das Mietrecht ausgehebelt werden. Die Aktionäre wollen die entsprechenden Renditen ausbezahlt erhalten, dieser Druck führe zu einer Mietpreis-Aufwärtsspirale, erklärt Ökonomin Badran.

Es blieb alles beim Alten, Bodenpreise und Mieten stiegen weiter marktgetrieben an, bis heute, und eine Trendumkehr ist nicht in Sicht, egal wie es um die Hypothekarzinsen aussieht.

2013 versuchten SP und Verbündete auf Initiative Badrans, die Lex Koller wieder zu stärken. Bundesrat und Nationalrat erkannten die Dringlichkeit und unterstützten den besseren Schutz vor Überkapitalisierung des Bodens und der Interessen der Bevölkerung. In der kleinen Kammer gab es aber plötzlich grossen Widerstand. Dahinter steckte die Bau- und Immobilienwirtschaft. In einer vom VIS (damals noch VII) orchestrierten Lobbying-Offensive brachte er die Ständerät* innen auf Kurs. Es blieb alles beim Alten, die Bodenpreise und die Mieten stiegen weiter nachfragegetrieben an, bis heute und eine Trendumkehr ist nicht in Sicht, egal wie es um die Hypothekarzinsen steht.

Bis zur Abstimmung am 24. November kann der «Bund für mehr Wohnraum» und mit ihm die ganze Immo-Lobby mit noch so viel Kreide im Mund von Fairness und Nachhaltigkeit sprechen: Ihre Rezepte zerstören bezahlbaren Wohnraum, bevor sie neuen schaffen. Und mit den Wohnungen, die sie bauen, bereichern sie sich auf Kosten der Mieter*innen. Und sogar die Wohnträume von Menschen, die sich etwas Eigenes aufbauen oder erhalten möchten, zerstören sie ganz grundsätzlich – spätestens in der nächsten Generation. Wer profitiert, sind die Immobilienfirmen und die mit den Anteilen daran. Und viele von denen leben nicht einmal in der Schweiz.

Text: Esther Banz, Datenvisualisierung: Isabel Plana