Das Parlament diskutiert aktuell die Revision der Zivilprozessordnung: Zehn Jahre nach ihrer Einführung fällt deren Bilanz schlecht aus. Foto: Parlamentsdienste, 3003 Bern
Das eidgenössische Parlament diskutiert aktuell die Revision der Zivilprozessordnung. Für die Mietenden steht einiges auf dem Spiel.
Unser Mietrecht hat eine grosse Schwäche: Die Mietenden sind selber dafür verantwortlich, ihre Rechte einzufordern. Es liegt an ihnen, vor Gericht zu gehen und eine Kündigung oder eine missbräuchliche Miete anzufechten oder eine Entschädigung für Mängel in der Wohnung zu fordern. Eine kleine Ausnahme bilden mancherorts Mieterhöhungen nach Renovierungsarbeiten oder energetischen Sanierungen: In den Kantonen Genf, Waadt, Neuenburg und seit kurzem auch Basel-Stadt werden die Mieten nach Sanierungen automatisch kontrolliert, und in manchen Fällen wird eine Obergrenze festgelegt.
Entscheiden sich die Mietenden, vor Gericht zu gehen, müssen sie bestimmte Verfahrensregeln einhalten. Lange waren diese Regeln kantonal unterschiedlich, bis sie 2011 schweizweit vereinheitlicht und in der Zivilprozessordnung des Bundes (ZPO) festgehalten wurden. Bereits bei der Einführung der ZPO wehte den Mietenden ein rauer Wind entgegen, die Immobilienkreise versuchten aktiv, im Parlament Einfluss zu nehmen. Sie wollten etwa den Mietenden das Recht absprechen, sich mithilfe des Mieterinnen- und Mieterverbands vor Gericht zu verteidigen, den Kantonen wollten sie verbieten, kostenlose Verfahren einzuführen respektive diese beizubehalten.
Aktuelle Revision
Zehn Jahre nach Einführung der ZPO fällt die Bilanz schlecht aus – nicht nur aus Sicht der Mieter*innen: Der Zugang zum Recht ist schwierig und kostspielig. Diese Feststellung teilt auch der Bundesrat. Im Februar 2020 veröffentlichte er deshalb einen Revisionsentwurf für die Zivilprozessordnung, zurzeit diskutiert das Parlament diesen. Gegenüber dem Vorprojekt des Bundesrats ist dieser allerdings um einiges abgeschwächt. Ganz offensichtlich hat die Regierung dem Druck der Wirtschaftslobby nachgegeben. Der Mieterinnen- und Mieterverband ist in der parlamentarischen Debatte wie bereits in den zuständigen Kommissionen durch die ihm nahestehenden Parlamentsmitglieder präsent. Sie schlagen mehrere Änderungen vor, die den Mietenden die Wahrnehmung ihrer Rechte erleichtern sollen.
Einfachere und menschlichere Verfahren
Zunächst einmal soll die Regel abgeschafft werden, wonach Mietende, die eine Mieterhöhung oder eine Kündigung anfechten, hart bestraft werden, wenn sie weder zur ersten Schlichtungsverhandlung erscheinen noch sich vertreten lassen. Das geltende Recht sieht vor, dass das Gericht in einem solchen Fall das Verfahren einstellt. Die Mietenden verlieren dadurch ihre Rechte und schlimmstenfalls ihre Wohnung oder müssen die Mietzinserhöhung tragen, die sie eigentlich anfechten wollten. Weiter geht es darum, alle mietrechtlichen Streitigkeiten einem einfachen Verfahren zu unterwerfen. Ziel dieser Forderung ist es, die Kosten für die Mietenden möglichst tief zu halten. Gewöhnlich gilt: Je komplexer die Vorschriften sind, desto grösser ist der Aufwand und desto teurer wird es für die Mietenden. Sie können sich nicht selber verteidigen, sondern müssen eine juristische Fachperson beiziehen und diese auch entschädigen. Schliesslich ist das aktuell für Zwangsräumungen geltende Verfahren viel zu vermieter*innenfreundlich. Es ermöglicht, in einer einzigen Anhörung und ohne obligatorische Schlichtung einen Entscheid über das Schicksal der Wohnung zu fällen. In Verbindung mit dem fehlenden Schutz für Mietende bei Zahlungsausfällen ermöglicht dieses System der Vermieterschaft, eine Wohnung innerhalb weniger Wochen räumen zu lassen, selbst wenn die Mietenden keine alternative Unterkunft haben. Von diesem unmenschlichen System sind heute nicht wenige Mietende bedroht.
Auseinandersetzungen programmiert
Auch in dieser erneuten parlamentarischen Auseinandersetzung um die Zivilprozessordnung sehen wir uns mit den Vertretern der Immobilienbranche konfrontiert, die jeden Fortschritt zum Schutz der Mietenden abblocken. Ihre Präsenz ist massiv. Der «Mitte»-Fraktionschef Philippe Bregy (ehemals CVP) etwa sitzt im Vorstand des Hauseigentümerverbands (HEV), der Beinahe-FDP-Fraktionschef Olivier Feller ist Sekretär der «Fédération romande immobilière», um nur zwei Beispiele zu nennen.
In der Schweiz können sich nach eigenen Angaben vier Fünftel der Menschen, die sich Wohneigentum wünschen, solches nicht leisten. Grund dafür: zu hohe Preise und ein zu kleines Vermögen. Zu diesen Resultaten kommt eine Studie der Zürcher Hochschule für angewandte Wissenschaften. Nur für knapp einen Fünftel ist Wohneigentum in erster Linie eine Investition. Neun von zehn Befragten wünschen sich ein langfristiges Zuhause, Gestaltungsfreiheit und Unabhängigkeit von Vermieter*innen.
Vernehmlassung CO2-Gesetz
Anfang April ist die Frist für die Vernehmlassung zum neuen CO2- Gesetz abgelaufen. Der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) fordert, dass bei einer Auszahlung von Fördergeldern keine Kündigungen ausgesprochen werden dürfen. Mietzinserhöhungen sollen zudem von amtlicher Seite kontrolliert werden. Weiter soll der Überwälzungssatz bei Sanierungen von aktuell 50 bis 70 % auf 30 bis 50 % gesenkt werden. Gemäss einer Studie der Hochschule Luzern entspricht dieser Wert dem effektiven wertvermehrenden Anteil. Der Bundesrat wird ausserdem aufgefordert, auf Sanierungen statt Abriss von Wohngebäuden zu setzen. Dies ist nicht nur für die Klimapolitik wichtig, es ermöglicht den Mieter*innen auch, in ihren Wohnungen zu bleiben.
Urteil Airbnb
Die Untervermietung seiner Wohnung über Airbnb kommt den Mieter einer Pariser 2-Zimmer-Wohnung teuer zu stehen. Zwischen 2016 und 2020 hatte der Mann die Wohnung für 178 Euro pro Tag untervermietet und insgesamt fast 200 000 Euro kassiert. Weil er die Klausel im Mietvertrag nicht beachtete, nach der eine Untervermietung der schriftlichen Zustimmung der Eigentümer bedarf, muss er das Geld gemäss Urteil des zuständigen Gerichts nun den Eigentümern überweisen. Dies berichtete die Zeitung «Le Figaro». Der Mieter und Airbnb verstiessen zudem gegen die französische Vorschrift für grössere Städte, nach der Mietwohnungen höchstens 120 Tage im Jahr touristisch untervermietet werden dürfen.
Wer in einer durchschnittlichen Mietwohnung lebt, hat letztes Jahr pro Monat fast 370 Franken zu viel Miete bezahlt. Auf das gesamte Jahr gerechnet sind das 4440 Franken. Auf alle Wohnungen hochgerechnet ergibt es insgesamt über 10 Milliarden Franken, die 2021 zu Unrecht von den Mieter*innenan die Vermieter*innen flossen. Diese Zahlen liefert eine aktuelle Studie, die das Büro für arbeits- und sozialpolitische Studien (BASS) im Auftrag des Mieterinnen- und Mieterverbands erstellt hat. Untersucht wurde, um wie viel die Mieten zwischen 2006 und 2021 gemäss Mietrecht hätten ansteigen dürfen und wie stark die Aufschläge tatsächlich waren.
Dass die Mieten stärker angestiegen sind, als eigentlich zulässig wäre, vermag nicht mehr gross zu erstaunen. Gigantisch sind hingegen die konkreten Zahlen, welche die Studie liefert: In den letzten 16 Jahren haben sich die zu viel bezahlten Mieten auf 78 Milliarden Franken summiert. Und die Tendenz zeigt nach oben.
Entwicklung der jährlichen Umverteilung zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen:
Die Summe der zu viel bezahlten Mietzinse nimmt jedes Jahr zu, 2021 waren es schon über
10 Milliarden Franken. Quelle: Büro BASS
Die Gründe für den Anstieg
Dabei hätten die Mietzinsen während des untersuchten Zeitraums um gut 10 Prozent sinken müssen. Für den krassen Unterschied zwischen den eigentlich zulässigen und den tatsächlich bezahlten Mieten gibt es gemäss der BASS-Studie vor allem zwei Gründe: Erstens werden Wechsel der Mieterschaft oft dafür genutzt, die Mieten zu erhöhen, und zwar selbst dann, wenn die Kosten gesunken sind. Zweitens wurden die fünf Senkungen des Referenzzinssatzes zwischen 2006 und 2021 nur in einem von sechs Mietverhältnissen von den Vermieter*innen in Form einer Mietzinssenkung an die Mieter*innen weitergegeben.
Die so ständig steigenden Mietzinse bescheren vielen Eigentümer*innen mittlerweile satte Renditen in der Höhe von 6 oder 7 Prozent, bei den grossen Immobiliengesellschaften erreichen die Renditen sogar den zweistelligen Bereich. Gemäss der BASS-Studie betrug die durchschnittliche Nettorendite im untersuchten Zeitraum 6,2 Prozent. Im Vergleich mit anderen Anlagen ist das sehr hoch – und höher, als das Gesetz es erlaubt.
Verstoss gegen Verfassung und Gesetz
Mit solchen Renditen werden seit Jahren sowohl unsere Verfassung als auch unser Mietrecht verletzt. Die Bundesverfassung besagt, Bund und Kantone müssten sich dafür einsetzen, «dass Wohnungssuchende für sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können». Das Mietrecht konkretisiert diesen Grundsatz mit dem Prinzip der Kostenmiete plus: Vermieter*innen sollen mit den Mieteinnahmen ihre Kosten decken und eine beschränkte Rendite machen können. Die Mieter*innen sind durch die Beschränkung der Rendite vor zu hohen Mieten geschützt.
Das Bundesgericht, das im Streitfall die konkrete Höhe dieses Renditedeckels bestimmen muss, setzte die maximal zulässige Rendite lange Zeit bei 0,5 Prozentpunkten über dem gültigen Referenzzinssatz fest. 2020 erhöhte es sie in einem Leiturteil auf maximal 2 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz. Aktuell darf eine Rendite gemäss Gesetz also maximal 3,25 Prozent betragen. Das bedeutet: Die oben erwähnte Durchschnittsrendite von 6,2 Prozent ist um fast 3 Prozentpunkte zu hoch. Viele Renditen sind demzufolge also gesetzeswidrig.
Warum wird das Gesetz nicht durchgesetzt?
Nun gibt es in der Schweiz leider kaum ein Gesetz, das so wenig durchgesetzt wird wie das Mietrecht in Bezug auf den Renditedeckel. Bis heute gibt es keinen Mechanismus, mit dem seine Einhaltung kontrolliert werden könnte. Vielmehr beruht das Mietrecht in seiner heutigen Ausgestaltung auf der Bekämpfung von Missbräuchen durch die Mieter*innen selber. Oder anders gesagt: Es liegt an den Einzelnen, ihre zu hohe Miete einzuklagen oder die Weitergabe der Referenzzinssenkungen einzufordern.
Nur tun sie dies sehr selten. Und zwar weil sie entweder gar nichts davon wissen (wer kennt schon das Mietrecht im Detail respektive die Praxis des Bundesgerichts?) oder Angst haben, die Wohnung zu verlieren, wenn sie sich mit der Vermieterschaft anlegen. Fechten die einzelnen Mietenden zu hohe Mieten aber nicht an, erhöht sich das generelle Mietzinsniveau mehr und mehr, wie es auch die vorliegenden Zahlen der BASS-Studie zeigen.
Die finanzielle Umverteilung von den Mieter*innen zu den Vermieter*innen wird so zunehmend grösser. Das ist natürlich einerseits für die Mietenden selber schlecht. Denn die Wohnkosten sind mit Abstand der grösste Ausgabeposten in den Schweizer Haushaltsbudgets, und die Ärmsten müssen mittlerweile mehr als 40 Prozent ihres Einkommens dafür ausgeben (siehe Interview). Daneben bleibt kaum mehr etwas zum Sparen übrig, etwa für die Altersvorsorge. Die Umverteilung ist aber auch aus volkswirtschaftlicher Sicht katastrophal. Denn wenn den Menschen immer mehr Geld im Portemonnaie fehlt, sinkt auch ihre Kaufkraft.
Eine Kontrolle muss her!
Die Mieten sind viel zu hoch und der Grundsatz im Mietrecht, wonach die einzelnen Mietenden selber gegen zu hohe Mieten vorgehen müssen, funktioniert ganz offensichtlich nicht. Wenn wir die gigantische Umverteilung stoppen wollen, müssen wir darum das Mietrecht anpassen. Denkbar sind einerseits eine Pflicht, wonach Mietzinsänderungen bei einem Wechsel der Mieterschaft begründet werden müssen, anderseits eine regelmässige Überprüfung der Mieten.
Letzteres fordert eine parlamentarische Initiative, die letztes Jahr von Carlo Sommaruga im Ständerat sowie von Jacqueline Badran im Nationalrat eingereicht wurde. Die beiden fordern eine periodische Revisionspflicht für Vermieter*innen mit mehreren Wohnungen. Ihre Renditen sollen regelmässig von einer unabhängigen Stelle überprüft werden. Dieses unbürokratische Konzept ist von der AHV sowie der Mehrwertsteuer her bereits bekannt und anerkannt. Die Verantwortung für die Umsetzung könnte dem Bundesamt für Wohnungswesen übertragen werden.
Es ist ein echter Skandal: Die gleichen Leute, die sich heftigst gegen finanzielle Massnahmen zugunsten der besonders von der Covid-Krise betroffenen Menschen wehrten, praktizieren seit Jahren einen permanenten, gigantischen Raubzug auf die Mieter*innen dieses Landes. Mehr als 78 Milliarden Franken flossen zwischen 2006 und 2021 zu Unrecht aus den Taschen der Mietenden in die Taschen der Vermieter*innen, weil diese sich weigerten, die gesetzlich vorgeschriebenen Mietzinssenkungen zu gewähren, und beim Abschluss neuer Mietverträge die Mieten missbräuchlich erhöhten. Allein im Jahr 2021, während sich die Immo-Lobby im Parlament darauf versteifte, den Schutz der Mietenden weiter zu verringern, kassierte die Vermieterseite in diesem Land 10 Milliarden Franken zu viel. Während bei den einkommensschwächsten Haushalten hierzulande bereits fast jeder zweite Franken des Einkommens in die Miete fliesst, lehnen Guy Parmelin, unser Minister für Wohnungswesen, die Mehrheit des Bundesrates und die Mehrheit von SVP, FDP und der «Mitte» jegliche gesetzliche Änderung ab, die diesem massiven unrechtmässigen Vermögenstransfer von den Mietenden zum Immobilienkapital ein Ende setzen oder ihn zumindest bremsen könnte. Es gäbe bereits heute einfache Mittel, um die Mieten zu kontrollieren. Zum Beispiel mittels der Buchprüfung bei Unternehmen, wie sie das Obligationenrecht vorsieht. Die Nicht-Einführung einer Kontrolle der Renditen und damit der Mieten ist darum umso mehr Ausdruck der sozialen Unverantwortlichkeit der Investoren und der bürgerlichen Mehrheit in unserem Land.
Frauen sind viel häufiger als Männer von Altersarmut betroffen, weil sie sich mehr um die Hausarbeit, die Kinderbetreuung und die Betreuung von
fragilen Angehörigen kümmern. Foto: Reto Schlatter
Die Wohnkosten sind der grösste fixe Budgetposten der meisten Menschen in der Schweiz. Wenn nach der Pensionierung das Einkommen sinkt, fällt er entsprechend mehr ins Gewicht. Aber nicht bei allen. Ein Gespräch mit Nora Meuli über Ungleichheit im Alter.
Frau Meuli, Sie haben sich mit der finanziellen Lage von älteren Menschen befasst: Stimmt das Bild von den «reichen Alten», das aktuell grad in der Rentenreform wieder bemüht wird?
Nora Meuli: Was stimmt an diesem Klischee, ist, dass Rentner*innen im Schnitt über viel mehr Vermögen verfügen als die Jungen. Der Grund dafür ist, dass Vermögen vor allem ab fünfzig aufgebaut und vor allem unter älteren Menschen vererbt und verschenkt werden. Das heisst aber nicht, dass alle Rentner*innen reich sind. Reich sind nur die obersten 20 Prozent, ganz besonders das oberste 1 Prozent.
Dafür haben Rentner*innen im Schnitt weniger Einkommen als die Jüngeren.
Genau. Es besteht aber auch hier eine grosse Ungleichheit zwischen den oberen 20 Prozent und dem Rest. Erstere generieren sehr viel Einkommen aus ihrem Vermögen und arbeiten oft in sehr gut bezahlten Jobs über die Pensionierung hinaus weiter. Fast die Hälfte ihres Einkommens sind keine Renten.
Nora Meuli ist Ökonomin und Sozialwissenschaftlerin und forscht an der Hochschule für Soziale Arbeit der Fachhochschule Nordwestschweiz (FHNW). Sie beschäftigt sich hauptsächlich mit gesellschaftspolitischen Fragen rund um das System der sozialen Sicherheit in der Schweiz. Sie ist Co-Autorin des Buches «Ungleichheit im Alter».
Nora Meuli, Carlo Knöpfel: Ungleichheit im Alter. Eine Analyse der finanziellen Spielräume älterer Menschen in der Schweiz. Seismo, 2021.
Wie verändern sich die Ausgaben der Menschen mit der Pensionierung?
Die grossen Ausgabeposten verändern sich kaum. Miete und Krankenkassenprämien fallen aber deutlich mehr ins Gewicht: Wenn man plötzlich 40 Prozent weniger einnimmt, machen sie einen viel grösseren Teil des Budgets aus. Die Steuern sind zwar abhängig vom Einkommen, aber unter Umständen kann man im Alter auch weniger Abzüge machen. Als Rentnerin zahlt man deshalb relativ viel Steuern, dessen sind sich viele nicht bewusst.
Apropos Miete: Stimmt es, dass vor allem Rentner*innen Wohneigentum besitzen und kaum Hypothekarzinsen zahlen?
Das ist so. Über 60 % der Rentner*innen besitzen Wohneigentum, gegenüber 27 % der 34- bis 45-Jährigen. Bei den aktuell tiefen Zinsen lebt man so entsprechend günstig. Aber auch bei den Mieten gilt: Die Ungleichheit ist gross. Die einen leben seit 30 Jahren in derselben Wohnung mit entsprechend tiefem Mietzins, die anderen müssen mit 70 eine neue Wohnung suchen und bezahlen dann entsprechend viel mehr.
Was bedeutet das konkret fürs Budget der älteren Menschen?
Die Wohnkosten sind der grösste fixe Budgetposten für die älteren Menschen. Die Belastung ist aber sehr unterschiedlich. Die ärmsten Mietenden müssen über 40 % des Einkommens für die Miete aufwenden, Ehepaare mit hohem Einkommen dagegen nur 10 %.
Das Bundesamt für Wohnungswesen sagt, die Ausgaben fürs Wohnen sollten maximal einen Viertel des Einkommens ausmachen. Bei vielen Rentner*innen liegen sie also weit darüber. Wo machen sie Abstriche?
Das wissen wir nicht. Wir wissen aber, dass 16 % der Bezugsberechtigten keine Ergänzungsleistungen (EL) beziehen und damit zum Beispiel auch keine Unterstützung für die Miete erhalten. Aber auch die EL decken nur das Existenzminimum. Wenn man mit noch weniger lebt, ist der finanzielle Spielraum sehr, sehr klein.
Unterschiedliche Belastung: Während die unterste Einkommensgruppe für Miete und Krankenkasse 60 Prozent des Einkommens ausgibt, sind es bei der obersten Gruppe gerade einmal 15 Prozent.
Den ärmsten 20 Prozent bleiben gemäss Ihren Berechnungen gerade noch 500 Franken pro Monat für Essen, Kleider oder Freizeit. Wie ist das überhaupt zu schaffen?
Als wir diese Zahlen erstmals berechnet hatten, konnten wir es selber kaum glauben. Dabei handelt es sich notabene noch um einen Durchschnitt, es gibt also Menschen, die mit noch weniger auskommen müssen.
Unser Steuersystem sollte ausgleichend wirken. Sie zeigen in Ihrer Studie aber, dass die Ungleichheit nach Abzug von Miete, Prämien und Steuern sogar noch grösser ist als vorher – warum ist das so?
Die umverteilende Wirkung von Miete und Krankenkassenprämien ist offensichtlich so gross, dass unser Steuersystem dies nicht mehr kompensieren kann.
Was können wir gegen die grosse Ungleichheit im Alter tun?
Gegen die Altersarmut hilft nur eine Erhöhung der AHV-Renten. Heute sind diese alles andere als existenzsichernd, was vor allem alleinstehenden Frauen, die viel häufiger als Männer nur von der AHV leben, zum Verhängnis wird. Armutsbetroffene ältere Menschen können zwar Ergänzungsleistungen beantragen, aber viele von ihnen tun dies nicht und leben entsprechend mit sehr wenig finanziellem Spielraum. Gleichzeitig müsste man die grossen Vermögen der älteren Menschen stärker besteuern, insbesondere Erbschaften. Zudem müsste in der beruflichen Vorsorge endlich auch aus der unbezahlten Care-Arbeit ein Rentenanspruch entstehen. Dass Frauen viel häufiger als Männer von Altersarmut betroffen sind, ist vor allem darauf zurückzuführen, dass Frauen sich mehr um die Hausarbeit, die Kinderbetreuung und die Betreuung von fragilen Angehörigen kümmern.
Irgendwann kommen viele Rentnerinnen nicht mehr ohne Betreuung und Pflege aus, manche ziehen in ein Pflegeheim. Die Kosten dafür sind regional sehr unterschiedlich, gibt es keine nationale Regelung für die Tarifsetzung?
Nur für die Pflegetaxen, für die Betreuung und Unterbringung im Pflegeheim dagegen nicht. Und der Föderalismus kennt bei diesem Thema keine Grenzen. In Zürich etwa kostet der Aufenthalt in einem städtischen Pflegeheim die Bewohner*innen rund 92 000 Franken pro Jahr, in Bellinzona zahlt dieselbe Person dagegen nur 38 000 Franken.
Wie können diese Unterschiede erklärt werden?
Sie sind das Ergebnis politischer Entscheide. In Bellinzona etwa sind die Pflegeheimtarife vermögensabhängig, entsprechend zahlen Bewohner*innen mit kleinem Einkommen sehr wenig. In Zürich zahlen dagegen alle gleich viel. Ein Mittelschichtseinkommen reicht in den meisten Kantonen nicht, um die laufenden Pflegeheimkosten zu bezahlen.
Werden diese Kosten über die Ergänzungsleistungen bezahlt?
Ja, sobald jemand auf Anspruch auf EL hat. Mit der Revision, die Anfang Jahr in Kraft trat, können aber nur noch Personen EL beziehen, die über weniger als 100 000 Franken Vermögen verfügen. Wer mehr hat, erhält keine EL mehr. Das trifft vor allem Menschen im Pflegeheim, die der Mittelschicht angehören. Neu müssen sie bis auf 100 000 Franken alles aufbrauchen. Mit den verbleibenden 100 000 Franken muss immer noch ein relativ grosser Teil der Pflegekosten selber bezahlt werden. Und falls irgendwann etwas zum Vererben übrig bleibt, müssen die Erben davon die EL zurückzahlen.
Die EL müssen zurückbezahlt werden?
Ja. Mit der EL-Revision wurde quasi durch die Hintertür eine Erbschaftssteuer für eine ganz spezifische Gruppe eingeführt: für Angehörige der Mittelschicht mit einem kleinen bis mittleren Vermögen, die das Pech haben, ins Pflegeheim zu müssen. Gleichzeitig ist es hierzulande undenkbar, eine Erbschaftssteuer für wirklich vermögende Personen einzuführen.
Steigert die Politik durch diese hohe Kostenbeteiligung den Anreiz, so lange wie möglich zuhause zu wohnen und sich am besten noch von den Angehörigen betreuen zu lassen?
Ja. Diese Strategie – ambulant vor stationär – ist sogar explizit formuliert. Man bedient sich dabei relativ freimütig an der freiwilligen Care-Arbeit und vor allem an den Kapazitäten von Frauen. Diese können dadurch weniger Erwerbsarbeit leisten und weniger in die Altersvorsorge einzahlen, was wiederum zu mehr Armut im Alter führt. Ich zweifle jedoch daran, dass die heute 30- bis 45-Jährigen dereinst noch bereit sein werden, diese Gratisarbeit zu leisten. Wir werden uns deshalb in den nächsten Jahren noch vermehrt mit dem Thema auseinandersetzen müssen.
Müssten in der Konsequenz nicht auch die Wohnbedingungen für ältere Menschen verbessert werden?
Der häufigste Grund für einen Eintritt in ein Pflegeheim ist, dass jemand stürzt und nicht mehr ohne Betreuung zuhause bleiben kann. Auf Bundesebene wird zurzeit ein politischer Vorstoss diskutiert, der verlangt, dass Ergänzungsleistungen unabhängig von der Wohnform geleistet werden. Damit könnten sich nicht mehr nur Vermögende betreutes Wohnen leisten, sondern auch Armutsbetroffene.
Am offiziellen Umzugstermin Ende März werden viele Mieter*innen zügeln. Nach Kistenschleppen und Bodenschrubben folgt mit der Rückgabe der Wohnung die Kür einer erfolgreichen «Züglete». Mit der richtigen Vorbereitung meistern Sie auch diese souverän.
Hugo Hugentobler lässt einen letzten prüfenden Blick durch das leere Wohnzimmer seiner ehemaligen Wohnung gleiten. Alles blitzt und glänzt und der Geruch von Putzmittel steigt ihm in die Nase. Hugentobler ist zufrieden. Er hat sämtliche Böden und Kacheln in Küche, Badezimmer und Toilette feucht aufgenommen, Schränke, Kühlschrank, Kochherd, Backofen und sämtliche sanitären Anlagen gründlich gereinigt und entkalkt, Poster und Selbstklebeetiketten entfernt, alle Wohnräume gestaubsaugt, sämtliche Spannteppiche schamponiert und den Keller sowie den Balkon nass aufgewischt.
Zu dieser Putzaktion hat sich Hugentobler nicht freiwillig hinreissen lassen. Als Mieter ist er verpflichtet, am Ende der Mietdauer die Wohnung in einem gereinigten Zustand seinem Vermieter zurückzugeben. Wie sauber die Wohnung vor dem Auszug zu sein hat, richtet sich zunächst nach dem Mietvertrag. Darin werden oft Formulierungen wie «sorgfältig gereinigt» oder «in einem sauber gereinigten Zustand» verwendet. Das heisst: Mieterinnen müssen Wohnung und Nebenräume (z. B. Keller und Garage) gründlich reinigen. Gefordert ist ein Grossputz. Das gilt notabene auch dann, wenn der Vertrag keine Details zur Reinigung enthält.
«Besenrein» ist nicht wörtlich zu verstehen
Einige Mietverträge – vorwiegend in der Nordwestschweiz – verlangen nur eine «besenreine» Abgabe. Die Vermieterschaft hat in solchen Fällen aber das Recht, eine sogenannte Reinigungspauschale zu verlangen. Diese beträgt in der Regel sechs Franken pro Quadratmeter. Klingt fair, doch Putzmuffel freuen sich jetzt zu früh: Die Formulierung «besenrein» ist nicht wörtlich zu verstehen. Rasch mit dem Besen durch die Wohnung zu wirbeln reicht nicht aus. Selbst wenn im Mietvertrag nur eine «besenreine» Abgabe vereinbart wurde, wird von Mieter*innen verlangt, dass sie Küche und Bad gründlich reinigen, die Teppiche saugen und die Böden nass aufnehmen. Streng rechtlich könnte man diese Anforderungen an eine «besenreine» Abgabe als zu hoch einstufen und hinterfragen, in der mietrechtlichen Praxis jedoch sind sie leider anerkannt. Immerhin spart man sich das Fensterputzen, die Reinigung der Storen sowie das Schamponieren der Teppichböden.
Der kleine Unterhalt
Weil Hugentobler nichts dem Zufall überlassen will, hat er auch an den «kleinen Unterhalt» gedacht. Als Mieter muss er diesen nämlich vor der Wohnungsabgabe erledigt haben. Zum kleinen Unterhalt gehören Kleinreparaturen, die handwerklich normal begabte Mieter*innen ohne spezielles Fachwissen selbst ausführen können. Dass Hugentobler als ausgebildeter Schreiner überdurchschnittliche handwerkliche Fähigkeiten besitzt, spielt deshalb keine Rolle. Unter den kleinen Unterhalt fallen beispielsweise das Auswechseln von Glühbirnen oder Sicherungen, der Austausch eines Duschschlauchs oder das Entstopfen des Siphons beim Lavabo, sofern sich dieser mit einfachen Handgriffen abschrauben lässt.
Besonderes Fachwissen ist dagegen in der Regel bei Reparaturen technischer Geräte erforderlich, insbesondere wenn sicherheitsrelevante Aspekte zu beachten sind, wie zum Beispiel bei einer elektrisch betriebenen Anlage. Ob eine Fachperson beizuziehen ist, kann sich auch aus der Bedienungsanleitung des Geräts ergeben. Beim Wechseln der Backofenglühlampe etwa wird oft dazu geraten. Auch das Streichen von Wänden und Decken gehört nicht zum kleinen Unterhalt.
Verwirrende Kostengrenze
Früher ging man davon aus, dass Reparaturkosten von bis zu 150 Franken zum kleinen Unterhalt gehören und deshalb von der Mieterschaft zu berappen sind. Diese Faustregel gilt heute nicht mehr. Die Kostengrenze ist nur noch beim Ersatz von Bestandteilen wie zum Beispiel einem fehlenden Backblech oder einer kaputten Kühlschrankschublade relevant. Rechnungen von Handwerker*innen können dagegen nicht auf dieser Basis beurteilt werden. Denn wenn eine Fachperson notwendig ist, liegt ja per se kein kleiner Unterhalt mehr vor, selbst dann nicht, wenn die Rechnung weniger als 150 Franken beträgt.
Was ist mit der Altersentwertung – muss Hugentobler die Kosten für den Ersatz des alten Duschschlauchs von anno 2010 vollumfänglich selber tragen? Ja, denn im Bereich des kleinen Unterhalts spielt die Altersentwertung keine Rolle. Doch keine Regel ohne Ausnahme: Muss der Vermieter nach Hugentoblers Auszug beispielsweise den Kühlschrank altershalber komplett auswechseln, so muss Hugentobler die gespaltene Gemüseschublade nicht selber ersetzen.
Für welche Schäden haften Mieterinnen?
Das Leben hinterlässt Spuren. So auch in Hugentoblers Wohnung. Dass diese am Ende der Mietdauer gewisse Gebrauchsspuren aufweist, ist darum völlig normal. Für normale Abnutzungsschäden wie beispielsweise die «Schatten» von Möbeln und Bildern an den Wänden, abgetretene Spannteppiche oder den kleinen Kratzer im Parkett haftet Hugentobler nicht.
Anders sieht es hingegen bei Schäden aus, die wegen eines Missgeschicks oder aufgrund exzessiven Gebrauchs entstanden sind. Dazu zählen zum Beispiel Wasserschäden auf dem Parkett, zerrissene Tapeten, ein Sprung im Lavabo, aber auch Nikotinablagerungen an den Wänden infolge Rauchens. Für solche Schäden sind Mieter*innen entschädigungspflichtig, jedoch nur anteilsmässig. Denn im Gegensatz zum kleinen Unterhalt muss hier die Altersentwertung berücksichtigt werden.
Die Altersentwertung berechnen
Beim Würzen eines Spiegeleis ist Hugentobler vor einiger Zeit der Salzstreuer aus der Hand gefallen und auf dem Glaskeramikkochfeld gelandet. Dieses weist seither einen Spalt auf – ein Klassiker. Wie viel schuldet Hugentobler beim Auszug seinem Vermieter für dieses Missgeschick? Hier lohnt sich ein Blick in die «paritätische Lebensdauertabelle». Gemäss dieser Tabelle hat ein Keramikkochfeld eine Lebensdauer von 15 Jahren. Pro Jahr vermindert sich die von den Mietenden zu entrichtende Entschädigung um 6,66 Prozent: Nach 15 Jahren ist es durch die monatlichen Mietzinszahlungen der Mieterschaft bereits vollständig abbezahlt und abgeschrieben. Hugentobler ist vor 12 Jahren in die Wohnung eingezogen. Das Glaskeramikkochfeld war damals nicht neu, sondern bereits 2 Jahre alt. Insgesamt hat das Kochfeld demnach bereits 14 Jahre auf dem Buckel. Massgebend ist das effektive Alter des Einrichtungsgegenstands. Wie lange die Mieterschaft in der Wohnung gelebt hat, ist dagegen unerheblich. Das Glaskeramikkochfeld hätte also noch ein Jahr lang seinen Dienst verrichten müssen. Folglich schuldet Hugentobler nach Adam Riese nur noch 6,66 Prozent des Preises eines neuen Glaskeramikfeldes.
Cool bleiben
Nun kann nicht mehr viel schiefgehen. Die letzte Stolperfalle könnte allenfalls das Wohnungsabgabeprotokoll sein. Hugentobler weiss, dass er dieses nicht unterschreiben muss, sollte er mit dem Inhalt nicht vollkommen einverstanden sein. Versucht ihn die Vermieterschaft dazu zu drängen, indem sie sich beispielsweise weigert, die Schlüssel entgegenzunehmen, weil er das Protokoll nicht unterschreiben will, kennt Hugentobler einen altbewährten Trick: die Schlüssel mit eingeschriebenem Brief an den Vermieter zurückschicken.
Antonia Steger (links) und Sabeth Tödtli von Urban Equipe. Foto: Reto Schlatter
Um gegen Leerkündigungen anzutreten, spannt der MV Zürich seit vergangenem Jahr mit der Urban Equipe zusammen. Der Zürcher Verein für zivilgesellschaftliches Engagement in der Stadtentwicklung zieht eine erste Bilanz.
Leerkündigungen nehmen zu – in der Stadt Zürich in besorgniserregendem Ausmass. Und die Entwicklung steht erst an ihrem Anfang, denn noch stehen die grossen Verdichtungen bevor. Findet die Verdrängung in den zentraleren Quartieren mit einst kleinen, günstigen Wohnungen aufgrund von Gentrifizierungsprozessen schon länger statt, ist es jetzt auch in den Aussenquartieren so weit. Also genau dort, wo in Siedlungen aus der Nachkriegszeit besonders viele vulnerable Menschen leben, insbesondere auch ältere. Das zeigt das sozialräumliche Monitoring, mit dem die Stadtentwicklung die Bevölkerungsdaten mit der aktuellen Bau- und Zonenordnung (BZO 2016) überlagert. «Es wird in diesen Quartieren kein Stein auf dem anderen bleiben», fasst Antonia Steger von der Urban Equipe die zu erwartende Entwicklung zusammen.
Steger hat Kulturanalyse und Linguistik studiert. Sie und Sabeth Tödtli, Architektin und Urbanistin, haben gemeinsam mit anderen den Verein Urban Equipe gegründet, mit dem sie sich bereits seit einigen Jahren für vielstimmige, solidarische Städte einsetzen. Aktuell sind sie im Kernteam zu viert und arbeiten alle hundert Prozent. Von einem kleinen Büro in einem zwischengenutzten ehemaligen Kinderheim im Zürcher Sihlfeld-Quartier aus initiieren sie partizipative Prozesse für Quartierentwicklungen, vertiefen sich in komplexe städtische Planungsinstrumente, machen Wissen zugänglich – und vieles mehr. Das Handbuch mit dem Titel «Organisiert euch!», das die Urban Equipe 2021 zusammen mit dem Wiener Kollektiv Raumstation herausgegeben hat, wurde von der Fachzeitschrift «Hochparterre» jüngst mit dem «Silbernen Hasen» gewürdigt.
Einsatz für bezahlbaren Wohnraum
Seit letztem Jahr verbringen Antonia Steger und Sabeth Tödtli auch viel Zeit mit Mieter*innen. Denn der MV Zürich und die Urban Equipe sind 2021 eine Kooperation eingegangen, um gegen die zunehmenden Leerkündigungen anzutreten. Walter Angst vom MV Zürich erzählt: «Die Urban Equipe bringt viel Erfahrung in städtebaulichen Fragen und der Initiierung von Partizipationsprojekten mit. Mit diesem Wissen ergänzen sie unsere Expertise im Mietrecht und der Wohnpolitik ideal, um das Thema Leerkündigungen und Verdrängung mehr in die öffentliche Wahrnehmung zu rücken.»
Die Zusammenarbeit mit der Urban Equipe ermöglicht es dem MV Zürich, mehr Betroffenen zu zeigen, wie sie sich für ihre Rechte einsetzen können. Auslöser für die «Partnersuche» des MV Zürich war ein Aufruf Ende 2020 an Mieter*innen, die von einer Leerkündigung bedroht waren oder fürchteten, damit konfrontiert zu werden. Es meldeten sich viele. Walter Angst: «Wir wurden regelrecht geflutet mit Nachrichten und haben schnell gemerkt, dass wir eine starke Partnerin brauchen.» Für die Urban Equipe kam die Anfrage zur rechten Zeit: «Wir hatten schon länger den Wunsch, uns konkreter für bezahlbaren Wohnraum einzusetzen», sagt Sabeth Tödtli.
Von Wohnung zu Wohnung weitergereicht
Die Urban Equipe nimmt seither zusammen mit dem MV Zürich Kontakt mit betroffenen Mieter*innen auf, die sich melden. «Wir befassen uns mit jeder einzelnen Meldung. Es ist hart, die Einzelschicksale dahinter zu erleben», sagt Antonia Steger. Manche «Verdrängungsorte» seien gross, andere klein, erzählt sie. An manchen Orten seien privilegiertere Menschen betroffen, aber oft auch sehr vulnerable. Viele Betroffene fänden schlichtweg keine Wohnung in derselben Grösse zu einem ähnlichen Mietpreis und müssten aus der Stadt wegziehen, obwohl sie das nicht wollten. Nicht wenige müssten zum wiederholten Mal wegen Sanierung oder Abriss umziehen: «Meistens sagt die Verwaltung bei der Vertragsunterzeichnung nichts, auch wenn bereits klar ist, dass in absehbarer Zeit saniert oder abgerissen wird. So ist es mehreren ergangen, die sich bei uns gemeldet haben.»
So zum Beispiel auch einer jungen Frau mit Beistand. Bevor sie vergangenen Herbst eine neue Wohnung bezog, sei sie wiederholt von Wohnung zu Wohnung weitergereicht worden – im wahrsten Sinne des Wortes. «Und nur zwei Monate nach Einzug», erzählt Steger, «erhielt sie erneut die Kündigung – zwei Tage vor Silvester. Die Verwaltung hatte bei der Vertragsunterzeichnung längst gewusst, dass eine Sanierung ansteht.» Dabei gäbe es viele gute Alternativen zur gängigen Praxis der Leerkündigung: zum Beispiel ein vorübergehender Auszug, ein etappierter Umbau oder ein Wiedereinzugsrecht. «Neben der Mobilisierungsarbeit bei den Mieter*innen suchen wir darum auch das Gespräch mit den Eigentümer*innen. Es sind zwar bisher nur die wenigsten bereit, sich mit uns an den Tisch zu setzen. An den laufenden Gesprächen bleiben wir jedoch weiter dran und sind gespannt, wo diese uns hinführen», berichtet Antonia Steger. «Nebst der Verhinderung unnötiger Kündigungen ist es uns auch ein Anliegen, dass die Bewohner*innen bei Sanierungs- oder Neubauprojekten von Anfang an durch die Eigentümerschaft offen und transparent informiert werden. Es ist einfach ein ungutes Gefühl, wenn man nicht weiss, was wann geschehen wird. Es geht für die Menschen um einschneidende Veränderungen.»
Gesellschaftliches Umdenken anstossen
Dieser für die ganze Gesellschaft gefährlichen Entwicklung der zunehmenden Verdrängung durch Leerkündigungen will die Urban Equipe entgegenwirken. Das ist eines der dringenden Ziele des Vereins, nachdem Antonia Steger und Sabeth Tödtli in den vergangenen Monaten an vielen Orten direkt gesehen haben, was läuft. Und nachdem sie jetzt «noch besser verstehen, wie die Immobilienbranche funktioniert», so die beiden Frauen. Denn: «Ja», ergänzt Sabeth Tödtli, «ich bin in Zürich geboren, aber diese Stadt befremdet mich zusehends – ich will nicht an einem Ort leben, an dem so viele und immer mehr Ausschlüsse produziert werden. Abgesehen davon können wir uns das Leben in Zürich eh bald selbst nicht mehr leisten, ganz ehrlich gesagt.»
Die Urban Equipe erhofft sich, dass mit den zahlreichen aufkeimenden Diskussionen ein gesellschaftliches Umdenken angestossen wird. Sabeth Tödtli: «Es braucht ein neues Bewusstsein, bei allen Beteiligten, auch in den Ämtern und an den Verhandlungstischen. Da, wo Entscheidungen getroffen werden. Auch Architekt*innen müssen neue Praktiken entwickeln – zum Beispiel mutiger darin werden, bestehende Bausubstanz zu transformieren und ihre eigene Berufsrolle neu zu fassen. Wir brauchen ein breites Bekenntnis dafür, nicht mehr einfach alles abzureissen und Neues hinzustellen, sondern an einer solidarischen Stadt mit Wohnraum für alle weiterzubauen.» Und Antonia Steger ergänzt: «Das Bedürfnis der Menschen, mit denen wir in Kontakt sind, ist eigentlich sehr einfach verständlich: Sie möchten in einer für sie bezahlbaren Wohnung wohnen, die ihnen Freiheit für verschiedene Nutzungsmöglichkeiten gibt und wo sie nicht ständig Angst haben müssen, dass ihnen gekündigt wird.
Die direkte Zusammenarbeit zwischen dem MV Zürich und der Urban Equipe soll denn auch weitergehen. Und auch wenn ein erstes Finanzierungsgesuch dafür kürzlich gescheitert ist – die Urban Equipe bleibt dran an der Idee eines «Mieten-Mobils», mit dem sie die Mieter*innen dort kontaktiert und in ihren Rechten unterstützen kann, wo sie sind: bei sich zu Hause.
Für die Vermietung über Plattformen wie Airbnb gelten in der Berner Altstadt künftig bestimmte Regeln.
Am 13. Februar stimmten Bern und Genf über wohnpolitische Vorlagen ab. Während diejenige in Bern haushoch gewonnen wurde, ging die in Genf hauchdünn verloren.
Zuerst die gute Nachricht: Mit fast 82 Prozent der Stimmen haben die Stimmberechtigten der Stadt Bern am 13. Februar klar Ja gesagt zu einer Regulierung der Nutzung von Zweitwohnungen in der Altstadt. Der Mieterinnen- und Mieterverband Bern hatte die Vorlage begrüsst. Künftig dürfen Zweitwohnungen in jenen Stockwerken der Berner Altstadt, die dem Wohnen zugeteilt sind, nicht wiederholt für kurze Zeit und nicht mehr als 90 Nächte pro Kalenderjahr vermietet werden. Weiterhin erlaubt ist es, die selber bewohnte Wohnung für einzelne Tage oder Wochen – ebenfalls während maximal 90 Tagen pro Jahr – über eine Buchungsplattform unterzuvermieten.
Die neue Regelung ist vergleichsweise mild, so gilt etwa eine Besitzstandsgarantie: Wer bereits heute seine Zweitwohnung auf diese Weise vermietet, kann dies weiterhin tun. Trotzdem ist die hohe Zustimmung an der Urne ein klares Zeichen gegen die zuletzt zunehmende Tendenz, Wohnungen in der Unesco-Altstadt aus kommerziellen Gründen nur noch kurzzeitig an Tourist*innen zu vermieten. «Durch diese Praxis geht Wohnraum für die lokalen Bewohner*innen verloren. So wird das Angebot an Wohnungen in der Stadt Bern noch knapper, als es ohnehin schon ist», sagt die Präsidentin des MV Bern, Edith Siegenthaler. Gleichzeitig schade es dem Zusammenhalt und der Lebensqualität im Quartier, wenn Wohnungen zunehmend nur noch an Tourist*innen vermietet würden.
Unsoziales und diskriminierendes Gesetz
Wenig erfreulich ist der Ausgang der Abstimmung über das geänderte Wohngesetz in der Stadt Genf. Mit einem hauchdünnen Ja von 50,69 Prozent ging das Referendum verloren, das der lokale Mieterinnen- und Mieterverband (Asloca) zusammen mit der Caritas und dem Centre Social Protestant ergriffen hatte. Konkret ging es bei der Änderung um eine Verschärfung der Kriterien, gemäss denen Einwohner*innen der Stadt Genf Zugang zu einer Sozialwohnung erhalten. Neu muss eine Person seit mindestens vier Jahren ohne Unterbruch ihren Wohnsitz in Genf haben. Bisher reichten zwei Jahre als Voraussetzung. Zurzeit sind im Kanton fast 8000 Gesuche um eine subventionierte Wohnung hängig. Die Wartezeit beträgt zwei bis vier Jahre.
Der systematische Kampf der Rechten und der Immobilienbranche gegen die Schaffung von ausreichend günstigem und sozialem Wohnraum werde zur Folge haben, dass die Zahl der unerledigten Gesuche weiter steigt, schreibt die Asloca in einer Mitteilung. Die Genfer Regierung, die sich ebenfalls gegen die Verschärfung ausgesprochen hatte, bedauert den Entscheid der Stimmbevölkerung. Während die Rechte sich damit brüste, die Wartelisten zu verkleinern, werde durch das Gesetz keine einzige zusätzliche Sozialwohnung entstehen, sagte der zuständige Regierungsrat Antonio Hodgers gegenüber der Zeitung «Le Temps».
Mein Backofen hat den Geist aufgegeben. Sofort habe ich meine Vermieterin mit eingeschriebenem Brief darüber informiert und sie aufgefordert, ihn zu reparieren. Sie hat bisher nicht reagiert und ich muss seit zwei Monaten auf meine geliebten Tiefkühlpizzas verzichten. Wie weiter?
Ihr Unmut ist nachvollziehbar. Leider gibt es auch in der Gilde der Vermieter*innen schwarze Schafe. Ein defekter Backofen ist ein klassischer Mietmangel. Gemäss Artikel 256 OR ist die Vermieterschaft verpflichtet, Ihnen das Mietobjekt in einem «zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand» zu übergeben und in diesem zu erhalten. Da der Backofen zum Mietobjekt gehört, muss er einwandfrei funktionieren. Um Ihre Vermieterin zum Handeln zu motivieren, rate ich Ihnen, den Mietzins bei der Mietschlichtungsbehörde zu hinterlegen. Vorab sollten Sie unbedingt einige Formalitäten beachten. In einem eingeschriebenen Brief müssen Sie der Vermieterin den Mangel noch einmal melden und Ihr eine angemessene Frist zur Behebung setzen. Im selben Brief müssen Sie die Hinterlegung androhen, sollte der Mangel nicht innerhalb der Frist behoben sein. Bleibt die Vermieterin untätig, können Sie den Mietzins auf ein Sperrkonto bei der Schlichtungsbehörde einzahlen. Machen Sie das unbedingt fristgerecht. Als Nächstes müssen Sie die Vermieterin über die Hinterlegung informieren. Nach der Einzahlung haben Sie 30 Tage Zeit, ein Schlichtungsverfahren einzuleiten. Im Rahmen der Schlichtungsverhandlung gelingt es in der Regel, Vermieter*innen in die Pflicht zu nehmen. Neben dem Recht auf Mängelbehebung haben Sie auch das Recht auf eine angemessene Mietzinsreduktion.
Der Backofen geh rt zum Mietobjekt und muss deshalb einwandfrei funktionieren,
andernfalls liegt ein klassischer Mietmangel vor. Foto: 123rf
Darf ich die Wohnung meiner Tochter zur Verfügung stellen?
Ich miete seit 2 Jahren eine 2-Zimmer-Wohnung. Meine 19-jährige Tochter hat bisher in einer WG gelebt. Nun beginnt sie mit dem Studium. Deshalb möchte ich ihr meine Wohnung unentgeltlich zur Verfügung stellen und mir eine andere Wohnung suchen. Als meine Vermieterin davon erfuhr, drohte sie mir mit einer ausserordentlichen Kündigung. Sie stellt sich auf den Standpunkt, ich hätte den Mietvertrag verletzt. Zu Recht?
Vermieterschaft und Mieterschaft können vereinbaren, wie das Mietobjekt zu gebrauchen ist. Die Vertragsparteien können also definieren, ob die Räumlichkeiten beispielsweise als Wohnung, Lager, Büro oder Atelier gebraucht werden dürfen. Vertraglich können sogar weitere Modalitäten des Gebrauchs festgelegt werden, etwa dass die Wohnung persönlich bewohnt werden muss. Wurde im Mietvertrag hingegen nichts Derartiges vereinbart, so gilt der «übliche» Gebrauch. Zum üblichen Gebrauch einer Wohnung gehört es, Partner*innen, Kinder oder andere nahestehende Personen wie etwa Freunde bei sich zu beherbergen. Da Ihnen Ihre Tochter nichts für die Wohnung bezahlen muss, ist sie nicht Untermieterin. Entsprechend kommt die Regel, wonach die Vermieterschaft der Untermiete zustimmen muss, hier nicht zum Tragen. Ob es sich um eine unentgeltliche Gebrauchsleihe handelt, welche die Vermieterschaft unter bestimmten Umständen tatsächlich verbieten könnte, spielt im vorliegenden Fall ebenfalls keine Rolle. Denn Sie haben die Wohnung nicht irgendjemandem überlassen, sondern Ihrer Tochter in Ausbildung. Deshalb kommt hier nicht das Mietrecht, sondern das Kindsrecht zur Anwendung. Gemäss Art. 276 ZGB müssen die Eltern für den Unterhalt des Kindes sorgen. Dazu gehören neben den Kosten für Erziehung, Ausbildung und Nahrung auch diejenigen für die Unterkunft. Und zwar auch über den Zeitpunkt der Mündigkeit des Kindes hinaus, sofern dieses noch keine angemessene Ausbildung abgeschlossen hat und es für die Eltern finanziell zumutbar ist. Wenn Sie also Ihrer Tochter Ihre gemietete Wohnung unentgeltlich zur Verfügung stellen, gehört dies zum normalen Gebrauch der Wohnung. Eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags mangels persönlichen Gebrauchs wäre daher unwirksam.
In der österreichischen Hauptstadt Wien sind die Mieten in den letzten zehn Jahren um 50 Prozent angestiegen. Foto: 123rf
Eine Mitgliederumfrage des Mietervereins Österreich zeigt den wohnpolitischen Reformstau, unter dem unser Nachbarland leidet.
Fast gleichzeitig mit dem MV Schweiz haben der Mieterverein Österreich (MVÖ) und die Gewerkschaft vida letzten Herbst ihre Mitglieder zu aktuellen Aspekten rund um die Themen Mieten und Wohnen befragt. Ende Jahr präsentierte der österreichische Schwesterverband des MV Schweiz in seiner Mitgliederzeitung «Fair Wohnen» die Resultate der Umfrage. Die Antworten zeigen die grossen Probleme und den Reformstau der österreichischen Wohnpolitik auf.
Mehrheit von Preisanstieg betroffen
Am meisten springt ins Auge, dass 58 Prozent der Befragten angaben, persönlich von den Preissteigerungen der letzten Jahre «sehr betroffen» oder «ziemlich betroffen» zu sein. Dafür verantwortlich machen 67 % der Befragten die «Spekulation mit Immobilien», die Hälfte sieht die Verantwortung dafür auch in der Politik. Tatsächlich sind die Mieten in Österreich gemäss dem wirtschaftsnahen Thinktank Agenda Austria zwischen 2010 und 2020 um satte 44 Prozent angestiegen. Dabei sind sowohl Wohnungen in Privatbesitz berücksichtigt als auch Genossenschaften und Gemeindewohnungen, welche den Durchschnitt nach unten ziehen. Dieser Anstieg ist mehr als doppelt so hoch wie die Teuerung im gleichen Zeitraum (19,8 Prozent).
Ein grosses Problem sind die zunehmenden Befristungen bei Mietverträgen. Gemäss Statistik Austria waren 2019 bereits 22 Prozent aller bestehenden Mietverträge in Österreich befristet (inklusive der in aller Regel unbefristet vermieteten Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen), 2010 waren es erst 14,5 Prozent. Im privaten Segment ist bei einem Neuabschluss eine Befristung gemäss MVÖ heute sogar die Regel.
Recht auf Wohnen
MVÖ und vida fordern angesichts dieser Resultate von der Bundesregierung ein Entlastungspaket für die unteren und mittleren Einkommensklassen. Das Paket müsse gesetzliche Massnahmen zur Eindämmung der Spekulation, Preisobergrenzen, eine Mietrechtsreform, sozial gerecht gestaltete Massnahmen gegen den Klimawandel sowie Massnahmen gegen Armut durch zu hohe Energiekosten umfassen. Im Kampf gegen die ausufernde Immobilienspekulation fordern die Verbände dringende Massnahmen gegen die steigenden Grundstückspreise. Wohnen müsse in der österreichischen Verfassung als Grundrecht verankert werden, und soziale sowie gesellschaftspolitische Aspekte im Bereich Wohnen müssten gegenüber der Wettbewerbsfreiheit und Profitgier eindeutigen Vorrang erhalten.
MVÖ fordert «Mietrecht für alle»
Die Belastungsgrenzen seien längst erreicht und für junge Familien und Alleinerziehende oft schon deutlich überschritten, erklärt der MVÖ-Präsident Georg Niedermühlbichler in «Fair Wohnen»: «Wenn heute selbst ein durchschnittliches Einkommen für einen grossen Anteil der Wohnungen am privaten Mietsektor nicht mehr ausreicht, während auf der anderen Seite die Immobilienwirtschaft satte Gewinne feiert, dann ist der sogenannte freie Wohnungsmarkt ganz offenbar aus den Fugen geraten.»
Das österreichische Mietrecht kennt zwar Obergrenzen für Mieten und einen Kündigungsschutz, aber nur für einen Teil der privaten Wohnungen. So entscheiden historisch entstandene Stichtage, ob ein Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht. Konkret gilt die Mieten-Obergrenze dadurch praktisch nur für Altbauten, die vor 1945 errichtet wurden. Das betrifft in Österreich nur rund 40 Prozent aller privaten Mieten. Und da sich der Zeitpunkt nicht verschiebt, nimmt die Anzahl der betroffenen Liegenschaften wegen Abbrüchen stetig ab – gemäss einer von der Arbeiterkammer durchgeführten Studie waren es im Jahr 2009 noch 54 Prozent, aktuell wie erwähnt noch 40. Für die restlichen 60 Prozent der Wohnungen gibt es weder eine Mietzins-Obergrenze noch andere Regelungen etwa zu Ablösen, Nebenkosten oder zur Behebung von Schäden.
