Sozialverträgliche Neubauten sind möglich

Die Helvetia-Versicherung wird die Siedlung Frohburg im Norden der Stadt Zürich durch einen Neubau ersetzen. Im Umgang mit den Bewohner*innen geht die Eigentümerin einen ungewöhnlichen Weg.

Nur ein paar Schritte von der Station «Tierspital» und der Winterthurerstrasse entfernt findet man sich an einem ganz eigenen Ort wieder. Zwischen den beige-braunen 1950er-Jahre-Bauten, die hier stehen, gibt es viel Grün, jede Menge par­kierter Velos und zahlreiche Katzen, die über die Wiese huschen oder selbst­bewusst mitten auf dem Gehweg liegen. Alles wirkt friedlich.

So ruhig wird es in der Siedlung Froh­burg nicht bleiben. Veränderung naht. Davon zeugen die Bauprofile, die zwi­schen den Gebäuden in die Höhe ragen. «Am Anfang wirkten sie fast bedrohlich. Inzwischen haben wir uns daran ge­wöhnt», sagt Tina Janczer. «Sie stehen ja auch schon lange», ergänzt Bernadette Erismann. Die beiden Frauen wohnen in der Gartenstadtsiedlung im Norden der Stadt Zürich zwischen Winterthurer­strasse und Frohburgstrasse. Tina Janczer verbrachte hier mehr oder weniger ihr ganzes Leben, Bernadette Erismann ihr halbes. Als die Helvetia-Versicherung, die Eigentümerin, 2018 bekannt gab, dass sie die Siedlung abreissen und durch Neu­bauten ersetzen will, war das ein Schock.

Die Siedlung ist ein Pfeiler im Leben

Tina Janczer ist in der Frohburg aufgewachsen. In ihren Zwanzigern ging sie auf Reisen und kehrte danach in ihr Zuhause zurück. «Mein damaliger Partner und ich wollten nur übergangsweise hier wohnen.» Aber Tina Janczer blieb. Heute lebt die 46-Jährige mit ihrer 15-jährigen Tochter und ihrem 13-jährigen Sohn in der Frohburg – eingebettet in ein tra­gendes Familienkonstrukt. Ihre Eltern, ihre Schwester und ihr Ex-Mann – der Vater der Kinder – wohnen nur ein paar Häuser weiter. Ihr Bruder ein Stockwerk unter ihr. Janczer: «Die Kinder konnten dank dieser Nähe seit der Trennung ein­fach zwischen uns Eltern pendeln. Ich kann mich um meine Eltern kümmern und mit meinen Geschwistern eine enge Beziehung pflegen.»

Bernadette Erismann lebt seit 45 Jahren in der Siedlung. Ihr Sohn ist längst ausgezogen, ihr Mann seit fünf Jahren in einem Pflegeheim. Die 91-Jäh­rige wohnt allein und kommt bestens zurecht. Waschen in der geteilten Wasch­küche, einkaufen und Besuche bei ihrem Mann in Wollishofen, das alles schafft sie selbstständig. «Die Lage ist ideal. Das Tram ist nahe und fährt direkt nach Wollishofen. Es gibt Einkaufsmöglich­keiten und ich kenne einige Bewoh­ner*innen. Es ist schön hier», sagt sie. Dem schliesst sich Sarah Hubmann an. Die 45-Jährige zog 2003 als Studentin hierher. Sie kann sich keinen besseren Ort vorstellen. «Ich schätze die Nähe zum Wald und die Ruhe. Man ist etwas abseits vom Trubel und doch schnell mitten in der Stadt.» Für alle drei ist klar: Sie wollen hier noch lange bleiben.

Helvetia handelt «positiv pionierhaft»

Mit der Ankündigung der Helvetia-Versicherung schien dieser Wunsch für einen Moment zu einer Unmöglichkeit zu verkommen. Denn das Neubauprojekt erinnert auf den ersten Blick an Verdich­tungsgeschichten, wie man sie aus Zürich nur zu gut kennt: In die Jahre gekom­mene Siedlungen müssen Neubauten weichen. Mehr Wohnungen, höhere Mieten, mehr Rendite lautet das Motto. Die bisherigen Bewohner*innen werden verdrängt.

Auch in der Frohburg wird verdichtet: Wo heute 303 Wohnungen stehen, soll es in einigen Jahren mehr als doppelt so viele geben. 657 plant die Helvetia-Versicherung. Dazu einen Kindergarten mit Hort, einen Laden und ein Café. In einem Punkt geht die Helvetia aber einen anderen Weg – einen «positiv pionierhaften», findet Walter Angst, Co-Geschäftsleiter des Mieterinnen-und Mieterverbands Zürich. Die Eigentümerin will dafür sorgen, dass langjäh­rige Mieter*innen in der Siedlung bleiben können. Dazu bietet sie ihnen preisgüns­tige Wohnungen im Neubau. «Für unsere Altmietenden möchten wir ein Vorzugs­recht für neue Wohnungen in einem sehr tieferen Preissegment gewähren», erklärt Rebecca Blum, Mediensprecherin bei Helvetia. Das Recht gilt für rund 90 Miet­parteien, die vor dem Jahr 2017 einge­zogen sind.

Freiwilliges Engagement

Dieses Vorgehen freut Walter Angst. Denn: Die Eigentümerin hat sich frei­willig dazu entschieden. «Es gibt keine Verpflichtung, dass die Helvetia einen Anteil preisgünstiger Wohnungen bereit­stellen muss», so Angst. Für institutio­nelle, renditeorientierte Bauherrschaften ist das ungewöhnlich. «Für die meisten institutionellen Eigentümer*innen ist die Rendite das höchste Ziel», sagt auch Sabeth Tödtli, die das Projekt mit ihrem Verein Urban Equipe begleitet.

Auch die Etappierung des Bauvorhabens ist laut Angst durchdacht. Die Umsetzung erfolgt in zwei Teilen. In einem ersten Schritt reisst die Helvetia rund 100 Wohnungen ab, in einem zweiten die restlichen 200. Langjährige Bewohner*innen, die in den Neubau ziehen möchten und aktuell in einer Wohnung leben, die in der ersten Etappe abgerissen wird, können innerhalb der Siedlung umziehen. Die vergünstigten Wohnungen entstehen zuerst. Neben Miete und Planung wird die Zusammen­arbeit mit dem Mieterverband geschätzt – von den Bewohner*innen und der Eigentümerin. Der Verband habe in der Kommunikation mit den Mieter*innen wertvolle Hinweise geliefert, sagt Re­becca Blum. Und Tina Janczer betont: «Dass wir den Mieterverband an unserer Seite haben, ist beruhigend.»

Mietpreise sind noch unklar

Aber es gibt auch offene Fragen. Die drängendste betrifft die künftigen Miet­preise. «Das Wichtigste für eine sozialverträgliche Transformation sind bezahl­bare Mieten und eine rechtzeitige und verbindliche Kommunikation dieser Mietzinse», sagt Sabeth Tödtli. Die Hel­vetia-Versicherung hat die Preise noch nicht kommuniziert. «Aktuell können wir aufgrund noch ausstehender Formali­täten sowie des noch unklaren Zeitpunkts für die Realisierung die Mietpreise noch nicht kommunizieren», begründet Rebecca Blum. Die regulären Mieten sollen sich im ortsüblichen Rahmen bewegen. In einer Sitzung des Stadtzürcher Parlaments, in der das Bauprojekt behandelt wurde, nannte ein Vertreter der Alternativen Liste (AL) preisgünstige Mieten von 1250 Franken für eine 2,5-Zimmer-Wohnung und 2100 Franken für eine 4,5-Zimmer-Wohnung. Die Helvetia hat sich dazu nicht gäussert.

Die Bewohner*innen hoffen auf baldige Klärung. «Wir wären froh, wir wüssten, wie viel die neuen Wohnungen kosten. Wir müssen wissen, ob wir uns das leisten können», sagt Tina Janczer. Auch Sarah Hubmann betont: «Wir haben zwar dieses Versprechen der Helvetia. Es wäre aber beruhigend, die Mieten schwarz auf weiss zu haben.» Für Berna­dette Erismann ist das Timing das grösste Fragezeichen. «In meinem Alter würde ich schon gerne wissen, wie lange es noch dauert. Je nach Zeitfenster wird für mich auch eine Alterswohnung zum Thema.»

Der Mieterinnen-und Mieterverband Zürich bleibt zuversichtlich: «Langjährige Mieter*innen werden in eine mit ihrem Budget bezahlbare Neubauwohnung um­ziehen können», sagt Walter Angst. Die grosse Frage, die bleibt: Wird Helvetia das Frohburg-Modell überall umsetzen? Die Zukunft wird’s zeigen.

Text: Samantha Taylor