Fabian Gloor beantwortet Ihre Fragen
Mein Mietvertrag basiert auf einem Referenzzinssatz von 2 %. Nun hat mir meine Vermieterin eine Mietzinserhöhung um 3 % mit der Begründung angezeigt, der Referenzzinssatz sei auf 1,5 % gestiegen. Ich habe keine Lust, jetzt zu streiten, und akzeptiere daher diese Mietzinserhöhung. Aber wenn die Vermieterin bei der nächsten Erhöhung des Referenzzinssatzes die Miete wieder erhöhen sollte, möchte ich die erneute Mietzinserhöhung anfechten. Werde ich mich gegen die zweite Mietzinserhöhung mit Erfolg wehren können?
Die Mietzinserhöhung Ihrer Vermieterin ist offensichtlich nicht gerechtfertigt. Der Mietzins kann aktuell nur dann erhöht werden, wenn er auf einem Referenzzinssatz beruht, der tiefer ist als 1,5 %. Dass Sie keine Lust haben, mit Ihrer Vermieterin zu streiten, ist zwar verständlich. Es besteht allerdings das Risiko, dass Sie bei einer weiteren Mietzinserhöhung allfällige Senkungsansprüche, die sie aktuell wohl haben, nicht mehr geltend machen können, da man immer auf die letzte verbindliche Mietzinsfestlegung abstellt und auch auf diese zurückrechnen darf. Als letzte verbindliche Mietzinsfestlegung gilt die letzte Mietzinserhöhung oder, wenn der Mietzins seit Mietbeginn noch nie verändert worden ist, diejenige des Mietvertrags. Senkungen sind grundsätzlich nicht verbindlich. Die Ausgangsbasis für die Überprüfung einer zweiten Erhöhung wird also diese aktuelle Mietzinserhöhung sein. Allfällige Senkungsansprüche können bei der Anfechtung der zweiten Mietzinserhöhung nicht mehr korrigiert respektive gegengerechnet werden. Dieser Problematik wurde in den bisherigen zahlreichen Diskussionen in den Medien viel zu wenig Beachtung geschenkt. Es besteht deshalb die Gefahr, dass jetzt etliche Mieter*innen – wie Sie – um des Friedens willen auf eine Anfechtung verzichten, bei der nächsten Erhöhungsrunde aber die Geduld verlieren und dann allenfalls eine böse Überraschung erleben. Deshalb sollten Sie bereits die aktuelle Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Handeln Sie schnell, denn die Anfechtungsfrist beträgt nur 30 Tage ab Erhalt der Erhöhungsanzeige.
Ich habe vor einer Woche einen neuen Mietvertrag abgeschlossen. Der Mietvertrag ist erstmals per Ende Juli 2024 kündbar. Um auf allfällige Erhöhungen des Referenzzinssatzes reagieren zu können, hat mein Vermieter folgende Klausel in den Mietvertrag geschrieben: «Der Mietzins basiert auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 1,5 %, Anpassungen des Mietzinses erfolgen unabhängig von der Mindestmietdauer.» Ist diese Bestimmung rechtens?
Nein, eine solche Klausel ist nicht rechtens. Gemäss Artikel 269d des Obligationenrechts kann die Vermieterschaft den Mietzins nur auf den «nächstmöglichen Kündigungstermin» erhöhen. Diese Bestimmung ist zwingend und kann auch vertraglich nicht abgeändert werden. Wurde im Mietvertrag eine Mindestmietdauer vereinbart, dann kann der Mietzins auch erst auf diesen Termin erhöht werden. In Ihrem Fall darf die Vermieterschaft den Mietzins folglich erst auf den 1. August erhöhen. Dies natürlich nur, sofern der Referenzzinssatz oder die übrigen Faktoren wie die Teuerung und die allgemeinen Kostensteigerungen tatsächlich weiter ansteigen. Sollte Ihr Vermieter dennoch versuchen, den Mietzins bereits vor dem 1. August zu erhöhen, dann sollten Sie diese Erhöhung vorsichtshalber trotzdem innerhalb der 30-tägigen Frist anfechten.